비과세[소득세89]
양도소득세액의 감면[소득세90]
양도소득세 비과세 또는 감면의 배제등[소득세91]
양도소득과세표준의 계산[소득세92]
양도소득의 범위[법94]
양도소득금액[법95조]
장기보유특별공제 [법95조②]
양도가액[법96조] <-- 실가신고하는 경우
양도소득의 필요경비계산[법97조]배우자 직계존비속 이월과세[97조4항]
양도 또는 취득의 시기[법98조]
기준시가의 산정[법99조]
양도차익의 산정[법100조]<- 실가 or 기준시가 적용
부당행위계산부인[법101]
양도소득금액의 구분계산 등 [소득세102] tag 양도차손익 통산방법
양도소득기본공제[소득세103]
세율[소득세104]
지정지역의 운영[법104조의2]
비사업용토지의 범위[법104조의3]
양도소득과세표준 예정신고[법105조]
예정신고자진납부 [법106조]
예정신고 산출세액의 계산[법107조]
예정신고납부세액공제[소득세108]
자산양도차익의 결정 [법109조]
양도소득과세표준 확정신고 [법110조]
확정신고자진납부 [법111조]
양도소득세의 분납[법112조]
양도소득세의 물납 [법112조의2]
양도소득세과세표준과 세액의 결정시기 [법113조]
양도소득세과세표준과 세액의 결정'경정 및 통지 [법114조]



1세대 1주택[법89조3호][령154조]
1세대1주택이란
  1. 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대

  2. 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서

  3. 당해 주택의보유기간이 2년 이상인 것을 말합니다.

  4. 고가주택은 제외

  5. 조합원입주권을 보유한 경우 당해 1주택을 양도하는 경우는 적용 제외 [법89조2항]
  1. 1세대

    세대는 부부가 기본단위가 되며, 생계를 같이하는 가족이 있다면 이들을 포함한다.
    따라서 배우자가 없다면 원칙적으로 세대를 구성하지 못한다.

    1. 가족의 범위[령154⑥]
    2. 배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우[령154조2항]

  2. 국내에 1주택(부수토지 포함) 보유

    주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며, 일정범위의 부수토지를 포함하여 비과세여부를 판단한다.

    1. 겸용주택의 1세대1주택의 범위[령154조③④항]
    2. 1주택 예외

      1. 대체취득(2년)에 의한 1세대 1주택 비과세[령155조1항]==>(1주택 보유 요건 예외)
      2. 일반주택양도시 상속주택에 대한 1세대 2주택 예외규정[령155조2항]==>(1주택 보유 요건 예외)
      3. 일반주택양도시 공동상속주택에 대한 1세대 2주택 예외규정[령155조3항]
      4. 상속주택에 대한 종전 비과세 규정==>(2004년에 양도하는 경우 한함)
      5. 동거봉양을 위한 세대 합가로 1세대 2택[령155조4항]
      6. 결혼으로 인한 1세대 2주택[소득세법시행령155조 5항]==>(1주택 보유 요건 제외)
      7. 1주택+문화재주택 [령155조6항]
      8. 1주택+농어촌주택(상속'이농'귀농) [령155조7항]
      9. 개건축 아파트의 입주권에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 [령155조16항] 입주권의 양도를 부동산 권리고 과세하지 않고 1주택으로 보아 비과세해주는 규정임

    3. 주택부수토지 [령154조7항]
    4. 2개 이상 주택을 같은 날에 양도하는 경우 비과세 주택[령154조9항]
    5. 다가구 주택[령155조15항]

  3. 보유기간(3년) 거주기간(1년)

    1. 보유기간의 계산[령154조⑤항]
    2. 보유기간 거주기간의 예외

      1. 5년이상 거주한 건설임대주택[령154조①1호]==>(거주 및 보유 요건 제외)
      2. 협의매수'수용, 해외이주 세대전원 출국, 취학 및 근무상 현평으로 인한 출국[령154조1항2호]
      3. 1년 이상 거주한 주택을 취학 ' 근무상의 형편등 부득이한 사유로 양도하는 경우[령154조1항3호]
      4. 장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례[령155조의2]

  4. 고가주택의 범위[89조3호, 령156조]

  5. 1세대가 1주택과 조합입주권을 보유하고 있는 경우 주택양도시 비과세 배제[법89조2항]
    주택을 양도할 때 조합원 입주권도 주택수에 포함시키다는 내용

  6. 99년 주택매입자에 대한 1세대 1주택


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5년이상 거주한 건설임대주택 [령154조1항1호]

1세대가 국내에 1주택을 가지고 있는 경우로서 아래의 사유에 해당하는 경우에는 거주기간'보유기간에 제한을 받지 아니한다.

임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서

당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 주택은 보유기간 및 거주기한의 제한을 받지 아니하는 것입니다.

  1. 임대주택법 제2조
    (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

    1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

    2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

    가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

    나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

      시행령 2조 (건설임대주택의 종류)

      「임대주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각호와 같다. <개정 2004.3.17, 2005.9.16>

      1. 공공건설임대주택 : 다음 각목의 1에 해당하는 주택

      가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설·임대하는 주택

      나. 「주택법」 제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)의 자금을 지원받아 건설·임대하는 주택

      다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 "공공택지"라 한다)에 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설·임대하는 주택

      2. 민간건설임대주택:제1호외의 건설임대주택을 말한다.


    4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다

  2. 제6조 (임대사업자의 등록)

    ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. <개정 1996.12.30, 2000.1.12>


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협의매수'수용, 해외이주 세대전원 출국, 취학 및 근무상 현평으로 인한 출국 [령154조1항2호]

1세대갸 국내에 1주택을 가지고 있는 경우로서

  1. 주택 및 그 부수토지(사업인정 굇일전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다.)의 전부 또는 일부가 협의매수'수용 되는 경우

    양도일 등으로부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함한다.

  2. 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 다만 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

  3. 1년 이상 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우
    다만 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

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1년 이상 거주한 주택을 취학 ' 근무상의 형편등 부득이한 사유로 양도하는 경우[령154조1항3호 규칙71조3항]

세대 전원이 아래의 어느 하나의 사유로 다른 시 '군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

광역시 지역 안에서 구지역과 읍'면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 음'면지역간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다.

  1. 학교에의 취학
    유치원'초등학교 및 중학교를 제외한다.

  2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

  3. 1년 이상의 치료나 용양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양


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배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우[령154조2항]


    아래에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 1세대로 본다.

    1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

    2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

    3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우.

    다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.


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보유기간의 계산[령154조5항 과 8항]

  1. 보유기간

    장기보유특별공제[법95조]시 보유기간 계산규정을 준용한다.
    구체적으로는 아래와 같다.

    보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

    다만, 배우자 이월과세[법97조] 규정이 적용되는 경우에는 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
    주의 ; 양도일에 같은 세대원이 아니면 증여받은날이 됨

  2. 거주기간

    거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

  3. 노후 등으로 인한 멸실후 재건축 등 [령154조8항]

    거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실'도괴'노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택가 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.


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가족의 범위[령154⑥]

    가족이라 함은

    거주자와 그 배우자의

    직계존속비속(그 배우자를 포함한다.) 및

    형제자매를 말하며,

    취학'질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.


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주택부수토지[법 89조1항 ,령154조7항]

주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 말한다.

지역별로 정한는 배율은 아래와 같다.

  1. 도시지역안의 토지 5배

  2. 도시지역 밖의 토지 10배


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2개 이상의 주택을 같은 날에 양도한 경우[령154조9항]

    당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.


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겸용주택의 1세대1주택의 범위[령154조3항]

하나의 건물이 주태과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.
다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

[통칙89-18] 겸용주택의 경우 1세대 주택에 부수되는 토지의 면적계산

영 154조 3항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지 면적의 계산은 아래와 같다.
① 주택의 정착면적 =건물전체정착면적 ×주택부분면적
건물전체연면적


② 주택에 부수되는 토지면적 = 건물에 부수된 전체토지면적 ×주택 정착면적
건물전체 정착면적


[통칙89-19] 겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산

겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.


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대체취득에 의한 1세대 1주택 비과세 [령155조1항 령155조16항] tag 155조;11세대1주택 특례



  1. > 2008년까지는 1년이내로
    >보유기간은 양도일 현재로 판단하는 것임

    1세대1주택 비과세요건을 갖춘 1주택(이하 "종전주택"이라 한다)을 보유한 1세대가 새로운 주택을 취득함으써 일시적 2주택이 된 경우 새로운 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다.

    1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 다른 주택을 취득한 날부터 2년이 되는 날 현재 아래의 사유에 해당하는경우로서 양도된 경우를 말한다.
    [칙72조]
    1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
    2. 법원에 경매를 신청한 경우
    3. 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우



  2. 협의매수되거나 수용되는 경우되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

  3. 다른 주택 취득후 2년이내 양도해도 비과세 되는 경우 [령155조16항]

    수도권에 소재한 법인 또는 공공기관이 수도권 외의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 당해 공공기관 또는 법인이 이전한 시'군 또는 이와 연접한 시'군 안의 지역에 소재하는 경우에는 종전주택을 2년 이내에 양도하면 비과세 적용



  4. 고가주택 및
    미등기주택은 제외합니다.<-[법91조 비과세의 배제]


서일46014-11752,2002.12.26
1세대가 3주택 상태에서 먼저 1주택을 양도한 후에 두 번째 주택을 양도하는 경우, 양도시점을 기준으로 하여 소득세법시행령 제155조 제1항(일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례)에 해당하는 종전주택에 대하여는 2002.11.23. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 양도소득세가 비과세되는 것임


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일반주택양도시 상속주택에 대한 1세대 2주택 예외규정[령155조2항]

  1. 개요

    > 상속개시 당시 보유하던 일반주택1채 + 상속주택 1채 => 일반주택 양도시 상속주택의 주택수 포함안함
    2013-02-15 이후 취득하여 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 일반주택만 해당됨
    2013-02-14 이전 취득분은 상속개시 후 취득한 일반주택도 해당된다.



  2. 상속받은 주택과 그밖의 주택(일반주택이라 함)을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것이며, 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.

    피상속인이 상속개시 당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 아래의 순위에 따라 1주택만 적용한다.

    상속주택이 여러개인 경우 비과세 판정시 제외해주는 주택의 판정

    1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

    2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

    3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

    4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택 (기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)


    다만, 2002.12.31. 이전에 1주택 또는 무주택 상태에서 상속받은 1주택을 2004.12.31.까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세 됩니다.


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일반주택양도시 공동상속주택에 대한 1세대 2주택 예외규정[령155조3항]

> 일반주택 + 공동상속지분 => 일반주택 양도 ; 공동상속주택은 당해주택거주자등의 소유로 보아 1주택여부 판정

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한 다.

다만 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인때에는 그 2인 이사의 자 중 아래의 순서에 따라 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

  1. 당해 주택에 거주하는 자
  2. 호주승계인
  3. 최연장자


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상속주택에 대한 종전 비과세 규정

상속주택에 대한 1세대1주택 비과세특례가 2003.1.1 법령개정으로 없어졌으나 2002.12.31이전에 상속받은 주택(상속개시일즉 사망일이 2002.12.31 이전)으로서 종전의 소득세법시행령 제155조 제2항의 비과세 특례에 해당하는 상속주택을 2004.12.31까지 양도하면 종전규정을 그대로 적용받을 수가 있는 것입니다. (부칙2002.12.30 대통령령 제17925호 제19조)

즉 종전의 소득세법시행령 제155조 제2항의 규정에 의하여 1주택을 소유한 1세대(무주택세대를 포함함)가 상속으로 1주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)을 상속받은 경우 그 상속1주택은 보유기간 및 거주기간에 제한없이 2004.12.31까지 양도하는 경우 양도소득세를 비과세하는 것입니다
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

다만, 상속개시 당시 피상속인과 동일세대를 구성하여 1세대2주택이상인 상태에서 피상속인의 사망으로 피상속인의 소유주택을 동일세대원이 상속받은 경우, 이는 상속개시당시 1세대1주택인 상속인이 아니므로 (구)소득세법시행령 제155조 제2항의 상속주택의 비과세 특례규정을 적용 받을 수 없는 것입니다.

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동거봉양으로 인하 합가로 인한 1세대 2택[령155조4항]

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 한다.

자녀 1주택 + 60세이상 부모 1주택 -> 1주택 양도 합가후 5년 이내에 양도하는 경우 1주택으로 봄

2009-02-04이후 양도분 5년
종전2년

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결혼으로 인한 1세대 2택[령155조5항]

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 한다.
2009-02-04이후 양도분 5년
종전2년

【질의】* 재산-1761, 2008.07.18
(사실관계)

- A주택(2003년 11월 취득)을 소유한 여자와 B주택(2006년초 취득)을 소유한 남자가 2007년 혼인함.
- 2008.6.2. 부인이 C주택을 취득함.
- 2008.6.3. A주택을 양도함.

(질의내용)
- 혼인으로 2주택(A, B주택)이 된 상태에서 혼인한 날부터 2년 이내(C주택을 취득한 날부터는 1년 이내)에 종전주택(A주택)을 양도하는 경우 1주택으로 보아 비과세 되는지 여부

【회신】
1주택(이하 “A주택”이라 함)을 보유하고 있는 자가 1주택(이하 “B주택”이라 함)을 보유하고 있는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로운 주택(이하 “C주택”이라 함)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우로서 그 혼인한 날로부터 2년 이내에, 그리고 C주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 제5항의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정함.


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▒ 1주택+문화재주택 [령155조6항]

아래에 해당하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개 씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 유휴하고 있는 것으로 보아 1세대1주택비과세 규정을 적용한다.

  1. 지정문화재 등록문화재


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1주택+농어촌주택 [령155조7항]

  1. 일정한 사유로 소유한 농어촌주택

    수도권 외 지역 중 읍지역 또는 면지경에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 1개씩 소유하 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 구내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다.

    1. 상속받은 주택(파상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다.)
    2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다)이 취득일 이후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택
    3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한
      주택

  2. 이농주택 [령155조9항]

    이농주택이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시'구'읍'면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다.

  3. 귀농주택 [령155조10항]

    귀농주택이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로서 아래의 요건을 갖춘 것을 말한다.

    1. 본적지 또는 연고지에 소재할 것
    2. 고가주택에 해당하지 아니할 것
    3. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것
    4. 영농 또는 영어를 목적으로 취득한 것으로 아래에 하나에 해당할 것

      1. 1000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것
      2. 일정한 어업인이 취득하는 것일 것

    귀농으로 인하여 세대 전원이 농어촌 주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도한 1개의 일반주택에 한하여 비과세 규정을 적용한다.

    귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 아니한다.

    이경우 3년의 기간을 계산함예 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산한다.


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다가구주택[령155조15항,규칙74조]

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

일정한 다가구주택이라 함은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다.

이경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 귀획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.


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개건축 아파트의 입주권에 대한 1세대 1주택 비과세 특례[법155조17항]

>2005년12월 31일 이전 관리처분인가 난 조합원 입주권: 양도일현재만 1주택이면 비과세(재산세과-3638 2008.11.6)
>2006년1월 1일 이후 관리천분인가 난 조합원 입주권: 양도일현재 1주택 및 인가일 현재 1세대1주택요건 충족

> 관리처분계획의 인가일 등에 기존주택 1세대1주택 비과세요건 충족
> 입주권 양도시 다른 주택이 없는 경우, 1주택을 취득후 1년이내 입주권 양도
> 부동산에 관한 권리로 과세하지 않고 1세대1주택으로 보아 비과세


  1. 부동산에 관한 권리로 과세하지 않고 1세 1주택으로 보아 비과세

    "도시 및 주거환경정비법"에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 아래에 해당하는 경우 부동산에 관한 권리 규정에 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.
    .
    ① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
    ② 양도일 현재 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우

    당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원 입주권을 양도하는 경우에 한한다.

    (주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는자에 한한다.)


  2. 다시말하면, 재건축아파트의 입주권이 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되기 위해서는 “사업계획승인일 등 현재” 및 “동 입주권 양도일 현재” 모두 소득세법시행령 제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 하는 것입니다.

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장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례[령155조의2]



  1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 아래의 요건을 갖춘 장기저당보담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택을양도하는 경우에는 비과세규정을 적용함에 있어 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
    ① 계약체결일 현재 주택을 담보로 제공한 가입자가 60세일 이상일 것
    ② 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월'매분기별로 또는 그 밖에 일정한 방법으로 대출금을 수령하는 조건일 것
    ③ 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것



  2. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 장기저당담보주택을 소유하고 있는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 장기정당담보주택은 거주기간의 제한을 받지 아니한다.



  3. 1세대가 장기정당담보주택을 게약기간 만료 이전에 양도하는 경우에는 비과세 규정을 적용하지 아니한다.


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고가주택의 범위[령156조]

고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액의 이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}
양도주택가액 = 실지거래가액 합계액 ×양도하는 부분의 면적
전체주택 면적


154조3항본문의 규정(겸용주택)에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다.)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택을 판정한다.


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1세대가 1주택과 조합입주권을 보유하고 있는 경우 주택양도시 비과세 배제 [법89조2항]

  1. 개요

    1세대가 주택과 조합원 입주권를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 비과세를 배제한다.

    다만 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 일정한 경우에는 비과세를 적용한다.

  2. 조합원 입주권

    도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.

    다만, 입주자로 선정된 지위는 동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것과

    그 조합원으로부터 취득한 것에 한한다.

  3. 부득이한 사유로 인한 1세대 1주택 비과세를 적용하는 경우 [령156조의2]

    도시 및 주거환경정비법 에 다른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 췯그한 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 일정한 경우에는 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용한다.

    1. 조합원입주권 취득후 1년 이내 종전주택 양도시 비과세

      국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.

      1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 일정한 사유에 해당하는 경우를 포함한다.




    2. 조합원입주권 취득후 1년이 경과하여 종전주택 양도시 비과세 규정

      국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 췯그함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주구넝르 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 췯그한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

      도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발 사업 또ㅛ는 동법에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것



    3. 상속받은 조합원입주권
      상속받은 조합원입주권과 일반주택을 국내에 1개식 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도한는 경우에는 구내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

      조합원입주권은 상속개시 당시 주택을 소유하지 아니한 경우의 상속받은 조합원입주군에 한한다.

      2이상의 조합원 입주권은 아래의 순서에 의한 1조합원 입주권에 한한다.

      1. 파상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1조합원입주권
      2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1조합원입주권
      3. 상속인이 선택하는 1조합입주권

    4. 복잡한 소유형태
    5. 동거봉양을 위한 합가로 인한 경우
    6. 혼인으로 인한 합가로 인한 경우
    7. 문화재주택
    8. 귀농주택및 이농주택이 있는 경우


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99년 주택매입자에 대한 1세대 1주택소득세법 시행령 제155조

1999.1.1부터 1999.12.31까지 주택취득을 위한 매매계약(공매 또는 경매 포함)을 체결하고 계약금(공매 또는 경매의 경우 입찰보증금 등)을 지급한 자가 취득하는 1주택에 대하여는 2004.12.31.까지 양도하는 경우에 한하여 1년이상 보유(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우 보유기간 중 1년이상 거주)한 경우 1세대 1주택으로 비과세하는 것입니다.

재경부는 지난 99년 주택거래 활성화 차원에서 주택 매입자에 대해 1년 이상 보유, 1년 이상 거주하면 비과세 혜택을 주기로 한 점을 감안해 이같은 비과세혜택을 1년 연장하기로 했습니다."
종전(2003.12.30 삭제) 소득세법시행령 제155조 제17항, 동 규정이 삭제되었음에도 불구하고 2004.12.31까지 양도하는 경우에는 종전규정이 적용됨을 알려드립니다(2003.12.30 시행령 부칙 제24조).


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▒ 양도소득세액의 감면[소득세90]

  1. 산출세액 x(감면소득금액-비감면소득에 공제후 남은 양도소득기본공제)
    양도소득과세표준


  2. 조세특례제한법에서 감면대상 양도소득금액을 차감하는 방식으로 규정하는 경우엥는
    양도소득금액-감면대상 양도소득금액- 기본공제 =과세표준




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▒ 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제등[소득세91]

  1. 미등기 양도자산에 소득세법 기타의 법률에 의한 비과세 규정을 적용하지 아니함

  2. 토지 건물 부동산에 관한 권리를 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 ㅈ거용할 때 비과세 도는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
    Min {비과세가 적용되지 않는 다고 보고 계산한 산출세액, 실제와의 차이나는 거래금액}
    Min {감면세액, 실제와의 차이나는 거래금액}
    2011-07-01 이후 최초로 매매계약하는 분부터 적용


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양도소득과세표준의 계산[법92조] ↑ 위로

양도소득과세표준은 종합소득`퇴직소득 및 산림소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.
양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다.



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양도소득의 범위[법94조]


  1. 양도소득은 당해 연도에 발생한 아래의 소득으로 한다.
    ① 토지 또는 건물[법94조①1호]
    ② 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득[법94조①2호]
    ③ 주식 또는 출자지분[법94조①3호]
    ④ 기타자산[법94조①4호]

  2. 토지 또는 건물[법94조①1호]

    토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다.)또는 건물(건물에 부속된시설물과 구축물을 포함한다.)의 양도로 인하여 발생하는 소득

  3. 아래에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득[법94조①2호]
    부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할수 있는 권리를 포함한다.)
    ① 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다.)
    ② 지상권
    ③ 전세권과 등기된 부동산임차권

  4. 주식 또는 출자지분[법94조①3호]

    아래에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다.)의 양도로 인하여 발생하는 소득
    ① 증권거래법에 의한 주권상장법인의 주식 등으로서 소유주식의 비율 시가 총액 등을 감안하여 대주주가 양도하는 것과 동 법에 의한 유가증권시장에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것
    -> 세법상 대주주에 대하여 소득세법은 출자지분 3%와 100억이상을
    ② 증권거래법에 의한 협회등록법인의 주식 등으로서 당해 법인의 대주주가 양도하는 것과 동법에 의한 협회중개시장에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것
    ③ 주권상장법인 또는 협회등록법인이 아닌 법인의 주식 등

  5. 기타자산[법94조①4호]

    주식 등의 주권 도는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성 ,특정자산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 일정한 아래의 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 하고 비상장주식에 해당하는 주식이 기타자산에도 해당되는 경우는 기타자산으로 한다.

    1. 부동산 과다법인의 주식

      아래에 해당하는 법인의 주주1인 및 기타주주가 그 법인의 주식 등의 합계액 의 100분의 50이상을 주주 1인 및 기타 주주 외의 자에게 양도하는 경우의 당해 주식 등

      1. 당해 법인의 자산총액 중 토지 건물 부동산에 관한 권리의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 50%이상인 법인
      2. 당해법인의 주식 등이 합계액 중 주주 1인과 기타주주가 소유하고 있는 주식 등의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인

    2. 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였거나 사회 통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가 허가 면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다.)

    3. 특정시설물의 이용권`회원권 기타 명칭 여하를 불문하고 당해 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권(특정법인의 주식 등을 소유하는 것만으로 특정시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 시설물이용권을 부여 받게 되는 경우 당해 주식 등을 포함한다.)

    4. 아래에 해당하는 법인의 주식 등을 양도하는 경우의 당해 주식 등

      ① 당해 법인의 자산총액 중 토지,건물,부동산에 관한 권리의 가액이 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 80%이상인 법인
      ② 아래의 시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 말한다.
      골프장,스키장,휴양콘도미니엄,전문휴양시설

    5. 50%이상 양도의 판정

      주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 수회에 걸쳐 양도하는 때에는 그 들 중 1인이 주식 등을 양도하는 날부터 소급하여 3년 내에 그들이 양도한 주식 등을 합산한다.
      이 경우 과대대상 요건 해당여부는 그 들 중 1인의 주식 등를 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간의 초일 현재의 당해 법인의 주식 등이 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다.

    6. 부동산과다보유법인 및 골프장 등 특정업종을 영위하는 법인의 자산총액 계산

      자산총액 및 자산가액은 당해 법인의 장부가액 (토지의 경우에는)에 의한다.
      아래의 금액은 지산총액에 포함하지 아니한다.
      ① 법인세법에 규정한 무형자산가액
      ② 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간중에 차입금 또는 증자등에 의하여 증가한 현금 금융재산 및 대여금의 합계



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양도소득금액[법95조]

양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제하고, 그 금액에 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

양도소득금액 = 양도가액 - 필요경비 -장기보유특별공제



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장기보유특별공제 [법95조②]

  1. 적용대상 및 공제액
    >비거주자도 적용대상(30%), 단 80%는 적용안됨 [법120조]
    토지,건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 아래의 구분에 다라 계산한 금액을 말한다.

    아래의 세율을 적용받는 자산 및 미등기자산은 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

    1. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 [제104조제1항제2호의3] 2011-12-31 이전 양도분까지
    2. 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택 [제104조제1항제2호의4] 2011-12-31 이전 양도분까지
    3. 1세대 2주택에 해당하는 주택 [제104조제1항제2호의5]2011-12-31 이전 양도분까지
    4. 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택 [제104조제1항제2호의6] 2011-12-31 이전 양도분까지
    5. 비사업용 토지 [제104조제1항제2호의7]2016-12-31 이전 양도분까지
    6. 부동산과다보유법인 주식 중 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산
      제104조제1항제2호의8


    제104조제1항제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다단, 미등기 양도자산을 제외한다.

    >> 2009년 1월1일 이후 양도분(1세대1주택자 부분만 수정)

    적용년도보유년수공제율비고
    일반1세대1주택
    2009 양도분3년 이상
    4년 미만
    10%
    3년 이상만 적용
    = 보유연수 X 8%
    한도=80%(최장10년)
    일반 양도소득세 과세대상 자산의 공제율은 30%로 한도로 한다.

    아래의 1세대 1주택의 경우에 한한여 공제율은 한도 없이 적용합니다.

    [령159조의2]

    1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택

    아래의 경우를 포함한다.

    제155조· 거주이전등을 위한 일시적 2주택의 경우 1세대 1주택으로 보는 규정
    제155조의2·장기저당담보주택
    그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 경우
    4년 이상
    5년 미만
    12%
    5년 이상
    6년 미만
    15%
    6년 이상
    7년 미만
    18%
    7년 이상
    8년 미만
    21%
    8년 이상
    9년 미만
    24%
    9년 이상
    10년 미만
    27%
    10년 이상 30%



    >> 2008년 이후 양도분

    적용년도보유년수공제율비고
    일반1세대1주택
    2008
    양도분부터
    3년 이상
    4년 미만
    10%※ 2008-03-21 이후
      1. 요건 ; 3년 이상만 적용
      2.장기보유특별공제
      = 보유연수 X 4%

      3. 한도 = 80%(20년이상)

    ※ 2008-03-21 이전
      1. 요건;3년이상

      2. 3년이상 ~ 4년미만
      = 10%

      3. 4년이상;
      = 보유연수 X 3%

      4. 한도=45%(15년 이상 )

    일반 양도소득세 과세대상 자산의 공제율은 30%로 한도로 한다.

    아래의 1세대 1주택의 경우에 한한여 공제율은 한도 없이 적용합니다.

    [령159조의2]

    1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택

    아래의 경우를 포함한다.

    제155조· 거주이전등을 위한 일시적 2주택의 경우 1세대 1주택으로 보는 규정
    제155조의2·장기저당담보주택
    제156조의2 및 주택과 조합입주권을 보유한 경우 1세대 1주택을 보는 경우
    그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 경우
    4년 이상
    5년 미만
    12%
    5년 이상
    6년 미만
    15%
    6년 이상
    7년 미만
    18%
    7년 이상
    8년 미만
    21%
    8년 이상
    9년 미만
    24%
    9년 이상
    10년 미만
    27%
    10년 이상 30%

    >>2008년 이전
    적용년도보유년수공제율
    비고
    20053년 이상 ~
    5년 미만인 것
    양도차익의 10% -
    5년 이상 ~
    10년 미만인 것
    양도차익의15%-

    10년 이상인 것
    양도차익의 30%(45%)양도소득세가 과세되는 일정한 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 45%

    20043년 이상 ~
    5년 미만인 것
    양도차익의 10%-
    5년 이상 ~
    10년 미만인 것
    양도차익의15%(25%) 양도소득비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다.)으로서 일정한 면적기준 미만인 주택:25%
    10년 이상인 것익의 30%(50%) 기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우:50%


  2. 15년 이상 장기보유특별공제가 적용되는 1세대 1주택[령159조의2]

    1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택을 말한다.
    155조'제155조의2'156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다.

    155조 거주이전을 위한 일시적 1세대 2주택등의 1세대1주택의 특례
    155조의2 장기정당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례
    156조의2 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례


    2007년 귀속분까지 45%감면을 적용받을 수 있는 1세대1주택의 요건

    * 기준면적 미만 고가주택[령159조의2]

    아래에 해당하는 주택을 말한다.

    (1) 일반주택

    연면적이 264제곱미터 미만 + 주택에 부수되는 토지의 연면적 495제곱미터 미만

    령제154조 3항 본문 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는부분의 면적을 포함한다.

    (2) 공동주택

    주택의 전용면적이 149제곱미터 미만인 주택

  3. 여러자산이 양도한 경우 양도차손이 발생하는 경우 장기보유특별공제 계산

    동일 과세연도에 발생한 토지와 건물의 양도차익과 결손금은 서로 통산하는 거이며,
    이 경우 장기보유특별공제액계산은 통산하기전의 당해 자산의 양도차익으로 계산하는 것이며, 그 공제액은 통산후 소득금액을 한도로 하는것입니다.

  4. 고가주택에 대한 양도차익 등의 계산[법95조③항,령160조]

    ※ 고가주택 : 89조 제3호의 규정에 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(부수토지 포함)

    고가주택에 해당하는 자산이 양도차익 및 장기보유특별공제액은 아래의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다.

    1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

      고가주택의 양도차익=양도차익 ×양도가액-9억원
      양도가액


      * 이경우 주택 또는 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 9억원을 다음과 같이 안분계산한다.
      9억원 안분계산액 =9억원 ×주택 또는 토지의 양도가액
      주택 + 부수토지 양도가액의 합


    2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

      고가주택 장기보유특별공제 =장기보유특별공제액 ×양도가액-9억원
      양도가액


  5. 보유기간의 계산[법95조④]

    자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.
    5년 이내 배우자에게 증여받은 재산의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
    ※ 재건축한 건물의 경우 보유기간을 통산하지 않는 것임
    ※ 1세대 1주택보유기간 산정시는 보유기간을 통산하여 판정하는 규정 있음



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양도가액[법96조]
  1. 원칙

    자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에실제로 거래한 가액에 의한다.


  2. 예외-토지,건물,부동산에 관한 권리

    토지,건물,부동산에 관한 권리2006년12월 31일 까지 양도하는 경우에는 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 한다.

    다만, 당해 자산이 아래에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

    1. 고가주택[법89조3호]의 기준에 해당하는 주택 (이에 부수되는 토지를 포함한다.)
    2. 양도자산의 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
    3. 미등기양도자산의 경우
    4. 취득 후 1년 이내의 부동산의 경우
    5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 일정한 기준에 해당하는 경우
      [령16조의2]양도가액
      자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성,주민등록의 허위이전 등의 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 아래의 하나에 해당하는 경우로 한다.

      1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
      2. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
      3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득 (상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다ㅖ)하여 양도한 경우
      4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 도는 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
      5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

    6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우
    7. 재정경제부장관이 일정한 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 일정한 부동산에 해당하는 경우(투기지역)
    8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우
    9. 기타 당해 자산의 종류,보유기간,거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 일정한 경우
      1. 1세대 2주택 이상인 경우의 양도 [령162의2 5항]
        2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지르 ㄹ포함한다.)을 양도하는 경우

        이 경우 주택 수 계산은 아래와 같다.
        1. 다가구주택->령155조15항 규정을 준용
        2. 공동상속주택->령167조의3 2항2호규정을 준용
        3. 2개이상 주택을 같은 날에 양도하는 경우 -> 령154조의 제9항 규정을 준용

    법률에 의한 수용 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 의할 수 있다.

    상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지등의 취득및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용등 부득이한 사유로 인하여 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우등을 말함

    ※ 기간계산

    취득후 1년이내의 기간 계산은 민법 제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 따른다.
    가령 취득시가 2003년 7월 1일인 경우 1년이 되는 날은 2004년 7월 2일이되며, 이날 까지는 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하여야 한다.

  3. 실지거래가액으로 양도가액을 계산하는 경우의 특례
    법인세법의 규정에 의하여거주자가 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다.) 에게 양도한 경우로서 거주자의 상여 배당등으로서 처분된 금액이 있는 때에는시가를 당해 자산의 양도당시의 실거래가액으로 본다

  4. 취득후 1년 이내의 부동산의 경우 실지거래가액 계산의 예외
    공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다)등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 기준시가에 의할 수 있다.

    상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우
    또는
    공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 이한 수용(협의매수를 포함한다) 등

    부득이한 사유로 인하여

    취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다.


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양도소득의 필요경비계산[법97조]
  1. 개요

    1. 필요경비(취득가액,자본적지출액,양도비용)

    > 실지거래가액 확인 ; 취득가액 + 자본적 지출액 + 양도비용
    > 실지거래가액이 확인이 안될 때 환산가액 : 환산가액 + 개산공제
    > 상속'증여 취득 : 상속'증여시점 현재 평가액 + 실제지출된 불입액 (취득세등)

    2. 취득가액에서 제외(감가상각비)

    3. 필요경비의 적용(기준시가 or 실가)

  2. 필요경비[법97조①항]


    거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음에 규정하는 것으로 한다.

    1. 취득가액

      1. 원칙

        자산의 취득에 소요된 실지거래가액

        다만 상속 또는 증여로 취득한 경우는 상속증여받은 자산은 상속세법에의하여 평가한 가액 [시행령163조9항]
        이 경우 상속세 신고여부와는 무관하게 상속세법에 의한 평가액을 적용하는 것으로 판단됨

        다만, 기준시가로 신고할 수 있는 경우는 기준시가

        취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 아래의 금액을 합한 것을 말한다.

        1. 령89조1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다.)

        2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용'화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 게산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

        3. 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로
          인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

        4. 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액'사업소득금액 도는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 대에는 이를 취득가액에서 공제한다.


      2. 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우로서 실가가 확인 할 수 없는 경우 [령163조12항]
        >추계결정 및 경정 방법의 준용하여 산정 [ 령176의2 2항내 4항]

        일정한 매매사례가액,감정가액 또는 환산가액
        추계결정'경정시 환산가액을 말함

    2. 자본적 지출액 [법97조1항2호, 령163조 3항]


      아래의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다
      2016년 2월 17일 이후 지출분은 적격증빙을 수취보관하여야 함 [부칙 제26982호,2016.2.17 부칙11조]

      1. 령67조 제2항의 규정[즉시상각 의제]을 준용하여 계산한 자본적 지출액

        자본적 지출이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나
        당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며
        아래에 규정하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

        1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

        2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

        3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

        4. 재해 등으로 인하여 건물'기계'설비 등이 멸실 또는 훼손 되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

        5. 기타 개량 '확장'증설 등 상기와 유사한 성질의 것

      2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소용된 소송비용'화해비용 등의금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

      3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
      4. 양도자산의 용도변경'개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

      5. 개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

      6. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

      7. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 일정한 것

        양도자산의 필요경비 계산 등 [시행규칙79조]

        1. 하천법'댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행되는 사업으로 인하여 다애 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금 (개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담상당액을 말한다.) 다만 개발이익환수에 관한 법률 제12조의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다.

        2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

        3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

        4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

        5. 사방사업에 소요된 비용

        6. 상기의 비용과 유사한 비용

    3. 양도비 [법97조1항4호 령163조5항]

      1. 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

      2. 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

        금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

        [시행규칙79조2항]
        여기서 금융기관이라 함은 증권거래법에 의한 증권회사 및 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 람한다.

        [통칙97-12] 양도비용의 범위

        자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용'공증비용'인지대'소개비 등을 포함한다.


  3. 취득가액에서 제외하는 것 [법97조 2항]

    양도자산의 보유기간 중 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액'사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나, 산입할 금액이 있는 때에는 이를 당해 금액을 취득가액에서 공제한다.

  4. 필요경비 대응 [법97조3항]

    양도소득의 필요경비의 계산은 아래에 의한다.

    1. 실제 취득가액 + 자본적지출액 + 양도비용

      1. 실지취득가액
      2. 전소유자의 양도가액의 취득가액간주제도에 의한 가액 [2009년1월1일이후 양도분부터]
      3. 의제취득일이 적용되는 자산에 대해 실제 취득가액 + 물사상승룰 해당분으로 계산되 가액 [2009년1월1일이후 양도분부터]

    2. 기준시가 , 의제실가 , 실제취득가액을 추계경정'결정한 금액

      1. 취득시기의 기준시가 + 일정한 가산액
      2. 토지 건물 부동산에 관한 권리 양도자가 확인한 가액 + 일정한 가액
        2008년 귀속분까지는 양도가액-취득가액-개산공재약
        [2009년 귀속분부터 실가로 봄
      3. 실지거래가액을 매래사례가액등으로 추계 결정 결정한 가액 + 일정한 가액


      * 일정한 가산액 [령163조 6항]
      1. 토지

        취득당시의 개별공시지가 X 3/100
      2. 건물

        1. 오피스텔 및 상업용 건물 , 주택

          취득당시 기준시가 X 3/100
          미등기 양도자산의 경우에는 3/1,000

        2. "1"외의 건물

          취득당시 기준시가 X 3/100
          미등기 양도자산의 경우 3/1,000

      3. 지상권 ,전세권과 등기된 부동산임차권

        취득당시의 기준시가 X 7/100

      4. 기타의 자산

        취득당시의 기준시가 X 1/100

  5. 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 자산[이월과세 97조4]
    > 직계존비속은 2009년1월1일 이후 증여 양도되는 것부터 적용
    > 1세대1주택 비과세 판정

    1.배우자
    양도시점에 결혼유지~ 통산
    양도시점에 이혼~ 증여등기접수일

    2. 직계존비속
    양도시점 동일세대원 0~ 보유기간 거주기간은 통산
    양도시점 동일세대원 x~보유기간 거주긴간은 증여일부터

    >이혼한 경우

    거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지 건물 과 기타 일정한 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 계산시 취득가액은 당해 배우자의 취득 당시취득가액으로 한다.

    이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 예외적으로 증여세 상당액을 필요경비에 산입한다.

    연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

  6. 실지거래가액 의제
    토지'건물'부동산에 관한 권리를 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 일정한 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득다시의 실지거래가액으로 본다.

    다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 경정되는 경우에는 그러하지 아니한다.

    일정한 방법[령163조10항]
    거주자가 전소유자의 부동산양도 에정신고 또는 확정신고에 있어서 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다.



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양도 또는 취득의 시기[법98조][령162조]

  1. 개요

    1. 일반적인 경우
    2. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우
    3. 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기
    4. 부동산과다보유 법인의 주식을 수회에 걸쳐 양도한 경우
    5. 1~4까지를 적용함에 있어 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우
    6. 양도자산 취득시기의 의제[법률4803호 소득세법 개정법률 부칙 8조]
    7. 수입시기 준용

  2. 일반적인 경우

    아래의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

    1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부'등록부 또는 명부 등에 기재된 등기'등록접수일 또는 명의개서일

    2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다.)를 한 경우에는 등기부'등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

    3. 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다.)접수일'인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

      ※ 장기할부조건이란?
      자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월'연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 아래의 요건을 갖춘 것을 말한다.
      ① 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
      ② 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다.)접수일'인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

    4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일.

      다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

      ->빠른날{사용검사필증교부일,사실상의 사용일,사용승인일}
      (참고)
      < 일반분양아파트취득시기 >
      ① 준공일, 입주일 후에 대금이 청산된 경우(일반적)
      ⇒ 대금청산일

      ② 준공일, 입주일 전에 대금이 청산된 경우
      ⇒ 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기

    5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

      ->등기부상의 원일일 : 상속개시일

      ※ 특렵조치법의 취득

      원인을 실질에 의해 판단
      매매-잔금청산일 or 소유권등기신청일
      상속-상속개시일
      증여-증여를 받은 날->결국은 증여등시신청일 되는 것으로 판단됨

    6. 점유로 인한 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날

      본래의 양도자는 부과권개척기간 경과로 과세할 수 없음

  3. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우

    당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
    ->늦은날 {준공일, 잔금일}

  4. 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기

    환지 전의 토지의 취득일로 한다.
    다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

  5. 부동산과다보유 법인의 주식을 수회에 걸쳐 양도한 경우

    그 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 50%이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.

  6. 1~4까지를 적용함에 있어 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우

    먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.

  7. 양도자산 취득시기의 의제[법률4803호 소득세법 개정법률 부칙 8조]

    (1)토지 건물로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은
    1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.

    (2) 1984년 12월 31일 이전에 취득한 부동산에 관한 권리 및 기타자산[94조①2호및 4호]
    1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.

    (3) 1985년 12월 31일 이전에 취득한 비상장주식 등[법94조①3호]
    1986년 1월1일에 취득한 것으로 본다.

  8. 수입시기 준용

    1-4의 규정은 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.



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기준시가의 산정[법99조]

  1. 개요

    구분평가방법고시
    토지개별공시지가 지자체장
    건물공동주택가격공동주택가격 국토교통부 2006년 이후
    국세청 2005년 이전
    단독주택개별주택가격지자체장
    상업용건물국세청 고시가액
    if 고시가액 x -> 건물과 토지의 기준시가
    국세청

    기타건물시가표준액국세청
    골프회원권시가표준액지자; 2009-02-04일이후 양도 상속'증여분
    국세청 ; 2009-02-03 이전 양도분등
    ※'16년 오피스텔 · 상업용 건물 기준시가 고시대상 : 수도권·광역시 중 오피스텔은 전체, 상업용건물은 건물 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 100개호 이상

  2. 토지 또는 건물의 기준시가 [법94조 1항 1호]

    1. 토지 [법99조 1항 1호 가목]

      부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가

      다만, 개별공시지가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액으로하고

      지가가 급등하는 지역으로서 일정한 지역에 있었서는 배율방법에 의하여 평가한 평가한 가액으로 한다.
      1. 개별공시지가가 없는 토지[령164조①항]
        아래에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목'이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액

        ① 지적법에 의한 신규등록토지
        ② 지적벙에 의한 분할 또는 합병된 토지
        ③ 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지
        ④ 개별공시지가의 결정'고시가 누락된 토지(국'공유지를 포함한다.)

        납세지 관할 세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장이 요쳥이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장

        이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

      2. 지가가 급등하는 지역으로서 일정한 지역

        각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등 우려가 있는 지경으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.


      3. 기준시가 고시전

        새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

      4. 개별공시지가 고시전 취득가액

        개별공시지가 고시전
        취득가액
        =1990년 1월 1일을 기준으로한
        개별공시지가
        ×취득당시 시가표준액
        (1990-8-30 현재 시가표준액+ 그 직전에 결정된 시가표준액) ÷2

        *분모의 가액은 90년 8월 30일 현재의 시가표준액을 초과할 수 없음
        *일반적으로 환산비율은 100을 초과할 수 없으나, 초과할 수 도 있음


    2. 건물 [법99조 1항 1호 나목]
      > 오피스텔 및 상업용건물 제외
      > 주택 공동주택 제외

      건물의 신축가격'구조'용도'위치'신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정'고시하는 가액

      단, 국세청장이고시한 공동주택 등의 기준시가는 제외한다.

      (1) 기준시가 고시 전 건물의 취득당시 기준시가

      취득당시 기준시가 = 국세청장이 당해 자산에 대하여
      최초로 고시한 기준시가
      × 당해 건물의 취득연도'구조'내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

    3. 오피스텔'상업용건물(부수토지 포함) [법99조 1항 1호 다목]

      >국세청장 고시가액(토지+건물)

      건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도'면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 일정한 오피스텔'상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다.)은

      건물의 종류'규모'거래상황'위치등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정'고시하는 가액

      (1) 기준시가가 고시되 전에 취득한 공동주택 등의 취득당시 기준시가[령164조⑦]

      취득당시 기준시가 =최초로 고시한 기준시가 ×취득당시 토지기준시가 + 건물기준시가
      최초고시당시 토지기준시가 + 건물기준시가

    4. 주택 [법99조 1항 1호 라목]

      > 일반적으로 개별주택가격등에 의하나 (->없다면 세무서장 평가액)
      > 국세청장이 고시한 가격이 있다면 국세청고시가액


      부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법류에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격


      다만 공동주택가격의 경우에는 국세청장이 결정'고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고

      개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여.
      아래의 각 호의 규정에 따른 평가한가액을 말한다. [령164조 11항]

      1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는

        당해 주택과 구조'용도 '이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 비준표에 따라 납세지관할세무서장이 평가한 가액

      2. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격'임대료 및 당해 공동주택과 유상한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

    5. 보유기간 중 기준시가가 고시되지 아니한 경우 양도당시 기준시가

      보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 토지'건물 및 공동주택 등의 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 일정한 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

      1. 취득일이 속하는 연도의 다음연도 말일 이전에 양도하는 경우
        ① 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우

        양도당시 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가)양도자산의 보유기간의 월수
        기준시가 조정월수

        * 기준시가 조정월수
        전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말하며,

        * 전기의 기준시가:
        취득당시 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다.

        * 전기의 기준시가가 없는 경우
        토지'건물'공동주택으로 구분하여 시행규칙80조3항에 규정하고 있음

        ② 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우로서 거주자가 아래의 산식을 적용하여 확정신고를 하는 경우

        양도당시 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (새로운 기준시가 - 취득당시의 기준시가) ×양도자산의 보유기간의 월수
        기준시가 조정월수

        취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전가지의 월수를 말한다.

      2. 1호 외의 경우에는 당해 양도자산의 취득당시의 기준시가
      3. 양도자산 보유월수 및 기준시가 조정월수 계산
        1월 미만 일수는 1월로 한다.

    6. 토지'건물 '공동주택 기준시가
      아래에 해당하는 가액이 토지'건물'고시한 공동주택 등의 기준시가보다 낮은 경우에는 그 차액을 기준시가에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

      양도당시 기준시가 = 기준시가 (기준시가 - 보상금액등)

      ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수'수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액
      ② 국세징수법에 의한 공매와 민사집행법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 곰애 또는 경락가액

  3. 부동산에 관한 권리[법99조1항2호]

    1. 부동산을 취득할 수 있는 권리[법99조1항2호가목][령165조]

      양도자산을 종류'규모'거래상황 등을 감안하여 일정한 방법으로 평가한 가액

      기준시가 = 취득일 또는 양도일까지 불입한 금액 + 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄

    2. 지상권'전세권과 등기된 부동산임차권[법99조1항2호나목][령165조]

      권리의 잔존기간 성질'내용'거래상황 등을 감안하여 일정한 방법에 의하여 평가한 가액
      상속세법 평가규정 준용

  4. 주식 등:94조제1항제3호가목의 주식등

    >상장주식
    상장법인의 대주주 주식 과 상장주식으로서 장외에서 거래로 양도하는 것
    상속세및증여세법 63조 1항1호 가목의 규정을 준용하여 평가한 가액
    이 경우 동목 중 평가기준일 이전 이후 각 2월은 각각 양도일 취득일 이전 1개월로 본다.

  5. 장외거래주식94조제1항제3호 나목

  6. 장외거래주식94조제1항제3호 나목

  7. 비상장주식

    상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액

    이 경우 평가기준시기 및 평가액은 일정한 바에 의하되, 장부분실 등으로 인하여 취득당시 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 한다.

    > 원칙 : 1주당 순손익액 (다만 1주당 순자산가액보다는 커야 한다.)

    1주당 가액 = 1주당 순손익액
    금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 율


    1주당 가액 = 당해 법인의 순자산가액
    발행주식총수


    *순손익액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 순손익액

    *순자산가액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재 당해 법인의 장부가액(토지의 경우는 소득세법상 기준시가)에 의한다.

    *금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 율[시행규칙81조] : 상속세법 증여세법 시행령 54조1항의 규정에 의하여 국세청장이 고시하는 이자율



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양도차익의 산정 [법100조]

  1. 개요

    구분양도가액취득가액+기타필요경비
    양도 0 + 취득 0 실가실가+실제기타필요경비
    양도 0 + 취득 x 실가매래사례가액+개산
    감정가액+개산
    환산가액+개산
    기준시가(x)
    양도 x + 취득 0 매매사례가액
    감정가액
    환산가액
    기준시가->실가의제
    실가 + 실제기타필요경비
    양도 X + 취득 X 추계추계
    상속'증여 실가

    *보유기간계산
    장기보유; 상속개시일
    세율적용; 피상속인의 취득일

    1. 일반적인 경우
      = 상증법상 평가액 {시가 or 기준시가}을 실가의제 + 실제기타필요경비(취'등록 기타부대비용 재산세과-1103 (2009.12.24.))

      *상증법상 평가액: 신고여부와는 무관하게 6개월 이내 매매사례가액 2이상 감정가액 평균액 수용가액등, 유사매매사례가액(2004년1월1일 이후 양도분부터)

    2. 개별공시지가 고시전 상속받은 토지
      = Max {상증법상 평가액 , 소득세법상 최초고시가액을 환산한 가액} [령163조9항]

    3. 건물의 고시가액이 결정되기 전에 상속받은 건물
      =Max {상증법상 평가액, 소득세법상 최초고시가액을 환산한 가액} [령163조9항]


      (x)환산가액 + 개산공제 <= 안됨

    의제취득일이전실가1,2중 큰금액[령176조의2 4항]

    1.(매사,감정,환산) + 개산공제
    2.취득가액+물가상율 + 개상공제
    배우자 이월과세실가증여자 취득가액 등 필요경비 +증여세
    (증여시 취등록세등은 제외함)

    대상자산 ; 부동산 및 특정시설물이용권

    납세자 수증자

    비과세판정 보유기간 세율적용시 보유기간은 증여자의 취득시기적용
    부당부증여증여재산가액 x 채무액 / 증여재산가액

    증여재산가액 = 상속세법상 평가액 (시가 or 기준시가)

    취득가액 x 채무액 / 증여재산가액
    취득가액은 증여재산가액이 시가 면 시가 기준시가이면 기준시가로 따라 간다.


  2. 양도차익의 계산 원칙 [법100조1항]

    양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고,양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

  3. 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때의 범위

    96조③114조⑤규정에 의하여 매매사례가액'감정가액의 적용되는 경우 당해 매매사례가액'감정가액 등은 실지거래가액으로 본다.

    ※ 96조③항은=> 법인세법에 특수관계자에게 양도한 거래가 법인세법에 의하여 부당해위 계산부인 규정이 적용되는 상여등의 처분이 있는 경우에 당해 시가를 양도가액으로 보는 경우

    ※ 114조⑤항은=>과세관청이 실지거래가액으로 소득금액을 결정'경정하는 경우로서 장부 등의 허위 등으로 양도가액을 매매사례가액등에 의하는 경우

  4. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 때의 범위

    97조⑦,114조⑤의 규정에 의하여 매매사례가액'감정가액'환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액'감정가액'환산가액 등을 포함한다.

    ※ 97조⑦=>고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 일정한 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

  5. 양도차익의 구분계산 [법100조2항]

    양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되

    토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
    이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다

    - 감정가액(감정가액 1개로 충분, 소급감정도 인정, 교환의 경우에는 소급감정을 인정하지 않음)
    - 기준시가
    - 장부가액
    - 취득가액

    cf 교환의 경우은 교환당시 감정가액만 인정



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부당행위 계산[소득세법101]

  1. 정의

    납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

  2. 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때 [시행령 167조]
    아래의 경우를 말하나,

    다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

    1. 저가양도'고가양수
      특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

    2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때

  3. 저가양도 및 고가양수시 소득금액계산[령 167조]

    토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소기킨것으로 인정하는 때

    취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

  4. 시가

    양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간 내에 상속세법 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.

    조세특례제한법 제101조 최대주주의 할증평가 규정도 주식평가에 준용함

  5. 우회 양도 [법101조2항]

    > 증여 + 양도 < 직접양도
    > 소득이 실질적으로 수증자에게 귀속된 경우 제외

    양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여한 후

    그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.

    다만 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용 안함

    1. 증여세 + 양도소득세
    2. 양도소득세
    *증여세( = 산출세액 - 공제감면세액 )
    *양도소득세 ( = 산출세액 -공제감면세액 )

    이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.

    배우자 이월과세[97조4항]를 적용 받는 경우는 제외

  6. 연수의 계산

    등기부상의 소유기간에 의한다

  7. 특수관계자의 범위외

    특수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


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양도소득금액의 구분계산 등>[법102],[령167조의2]
  1. 양도소득금액은 아래의 소득별로 구분하여 계산한다.

    이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생한 결손금과 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다.
    1. 제94조 제1항 제1호 '재2호 및 제4호의 규정에 의한 소득
      토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산

    2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득
      주식 등

  2. 양초차손 공제 [102조 2항],령167조의2]

    양소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 각호별로 당해 자산 의 다른자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다.
    이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 일정하게 정한다.

    1. 양도차손은 각 호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.

      1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액
      2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.

    2. 감면소득이 있을 때 양도차손 공제
      법제90조의 감면소득금액을 게산함에 있어서 제1항의 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 앴는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다.)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손으 해당분을 공제한 금액을 법 90조이 규정에 의한 감면소득금액으로 본다.

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양도소득기본공제[소득세103]

양도소득이 있는 거주자에 아래의 소득별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

  1. 토지'건물'부동산에 관한 권리'기타자산 의 소득
    다만, 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니한다.
  2. 주식 등
  3. 일정한 파상생품등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득 (2016-01-01부터 시행 ,2014-12-31 법 부칙 15조)


양도소득금액에 감면소득금액이 있는 떄에는
당해 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고,
감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 당해연도 중 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순차로 공제한다.


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세율[소득세104]

세율표 참조



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지정지역의 운영 [법104조의2][시행령168조의2]

재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산 가격이 급등하였거나, 급등할 우려가 있는 경우에 일정한 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

지정지역 안의 부동산 이라 함은 일정한 부동산을 말한다.

지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다.


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비사업용 토지의 범위 [소득세104조의3]

  1. 개요

    당해토지를 소유하는 동안
    일정한 기간 동안
    아래 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다

  2. 일정한 기간 동안

    1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 아래의 모두에 해당하는 기간
      -양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
      -양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
      -토지의 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간,
      이경우 기간의 계산은 일수로 한다.

    2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 아래의 모두에 해당하는 기간
      -토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
      -양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
      -토지의 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간 이경우 기간의 계산은 일수로 한다.

    3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 아래의 모두에 해당하는 기간
      보유기간이 2년 미만인 경우에는 2년을 차감한 기간은 적용하지 않는다.

      -토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
      -토지의 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간
      이경우 기간의 계산은 일수로 한다.


  3. 비사업용 토지

    아래 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.


    1. 전'답 과수숸으로서 아래의 어느 하나에 해당하는 것

      ① 재촌자경하지 않는 농지등
      ② 시지역안에 있는 농지등

      1. 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지

        다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서
        일정한 경우를 제외한다.

        (1)농지등의 범위 [령168조의8 1항]

        농지라 함은 전'답 및 과수원으로서 지저공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다.

        이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막 '퇴비사'양수장'지소'농도'수로 등의 토지 부분을 포함한다.

        (2) 재촌자경하지 아니한 농지라 함은 [령168조의8 2항]


        소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지라 함은
        농지의 소재지와 동일한 시'군'구 또는 그와 연접한 시'군'구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 농지법 제2조 제5호의 규정에 따른 자경을 하는 농지를 말한다.


        [농지법2조5호'''자경]

        "자경(자경)"이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(농작업)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.

        [농지법2조2호'''''농업인]
        "농업인"이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.

        [농지법시행령3조'''농업인]

        제3조 (농업인의 범위) 법 제2조제2호에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

        1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

        2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스, 그 밖의 농림수산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

        3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

        4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자


        (3) 부득이하게 재촌자경하지 못한 농지 [령168조의8 3항]


        농지법 그 밖의 법류에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 일정한 경우 함은
        아래의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.

        1. 농지법 제6조 제2항 제2호 제3호 제9호 가목 또는 라목에 해당하는 농지

          2. 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림수산식품부령으로 정하는 공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지·연구지·실습지 또는 종묘생산지로 쓰기 위하여 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

          3. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하려고 농지를 소유하는 경우

          9. 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제84조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우

          10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

          가. 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

          나. 「농어촌정비법」 제16조·제40조·제58조·제68조 또는 제86조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우


        2. 농지법 제6조 제2항 제3호의 규정에 따라 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지

        3. 농지법 제6조 제2항 제4호의 규정에 따라 이농당시 소유하고 있던 농지로서 그 이농일부터 3년이 경과하지 아니한 토지

        4. 농지법 제6조 제2항 제6호의 규정에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 소유한 농지 또는 동법 제6조 제2항 제7호의 규정에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지

        5. 종중이 소유한 농지

        6. 소유자가 질병,고령,징집,취학,선거에 의한 공직취임 그 밖에 부득이한 사유로 인하요 자경할 수 없는 경우로서 아래의 요건을 갖춘 토지

          1. 당해 사유발생일부터 소급하여 5년 이상 계속하여 재촌하면서 자경한 농지로서 당해 사유발생 이후에도 소유자가 재촌하고 있을 것.
            이경우 당해 사유발생당시 소유자와 동거하던 가족이 농지소재지에서 재촌하고 있는 경우에는 그 소유자가 재촌하고 있는 것으로 본다.

          2. 농지법 제22조의 규정에 따라 농지를 임대하거나 사용대할 것

        7. 제사'종교'자선'학술'기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지
        8. 농지법 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 일정한 농지

      2. 특별시'광역시 및 시지역중 도시지역안의 농지

        광역시에 있는 군을 제외한다.

        다만 일정한 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시'광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 일정한 기간이 종료되지 안한 농지를 제외한다.
        * 일정한 기간은 2년 [시행령168의 6항]



    2. 임야 [령168조의9]

      다만, 아래의의 어느하나에 해당하는 것을 제외한다.

      1. 산립범에 의하여 지정된 산림유전자원보호림'보안림'채종림'시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 일정한 것

      2. 일정한 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야

        임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야라 함은 임야의 소재지와 동일한 시'군'구 또는 그와 연접한 시'군'구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.

      3. 토지의 소유자'소재지'이용상황'보유기간 및면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 일정한 것

        1. 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야등
        2. 종중이 송한 임야 (2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한함) 등


    3. 목장용지 [령168조의10]

      아래의 어느 하나에 해당하는 것

      1. 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장요지로서 일정한 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시'광역시 및 시지겨의 도시지역 안에 있는 것
        기준면적은 별표1의2에 규정된 가축별 기준면적과 가축두수를 적용하여 계산한 토지의 면적을 말한다.

      2. 축산업을 영위하지 아니하는 자가 소유하는 토지

      다만, 토지의 소유자'소재지'이용상황'보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 정한 것을 제외한다.

      1. 상속받은 목장용지로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 것 등

    4. 농지,임야 및 목장용지 외의 토지

      아래의 토지를 제외한 토지


      1. 지방세법 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
      2. 지방세법 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
        무허가 건물은 별도합산이나 분리과세대상에서 2006년부터는 제외
        ● 지방세법시행령 제131조의 2【별도합산과세대상토지의 범위】

        ① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 말한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지를 제외한다.(2006.12.30 단서신설)

        2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지

        가. 법 제182조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 토지 안의 건축물의 부속토지
        나. 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축믈의 부속토지

      3. 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지

        토지의 이용상황'관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 일정한 것

        1. 운동장'경기장 등 체육시설용토지로서 일정한 것
        2. 주차장용토지로서 일정한 것 토지가액에 대한 수입금액 기준이 재경부령 (현재4%) 충족하는 것
        3. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 일정한 것 등



    5. 주택부속토지 [법104조3 제1항 5호, 령168조의12]

      지방세법 제182조 제2하으이 규정에 이한 주택부수토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 아래의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용토지로

      1. 도시지역 의 토지 5배
      2. 도시지역 밖의 토지 10배

      지방세법 182조 과세대상의 구분
      2항
      주거와 주거외의 용도에 겸용되는 과세대상의 구분방법 주택부속토지의 범위산정에 등에 관하여 필요한 사항은 령으로 정한다.

      지방세법 시행령 133조 과세대상의 구분과 한계

      1항
      1동의 건물이 주거와 주거외의 용도에 사용되고 있는 경우에는 주거용에 사용되고 있는 부분만을 주택으로 본다.
      이경우 건물의부속토지는 주거와 주거외의 용도에 사용되고 있는 건물의 면적비율에 따라 각 각 안분하여 주택의 부속토지와 주택외의 건물의 부속토지로 구분한다.

      2항
      1구의 건물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 50% 이상인 경우에는 주택으로 본다.

      3항
      주택의 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 때에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다.

    6. 별장과 그 부속토지
      주거용건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양'피서'위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지

      다만, 지방자치법 제3조 3항 및 4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 일정한 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그숙토지를 제외하며

      별장에 부속된 토지의 경계가가 명확하지 아니한 대에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.

    7. 기타 위와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 일정한 토지


  4. 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등 [령168조의14]


    1. 기간기준 동안 비사업용토지로 보지아니하는 토지

      아래의 어느 하나에 해당하는 토지는 기간기준 동안 비사업용토지로 보지 아니한다.

      1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간
      2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간
      3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한 토지의 정황'취득사유 또는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정한는 기간 [시행규칙 83조의5]

        1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가'허가'면허 등을 신청한 자가 건축법 제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간
        2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련도니 인가'허가'면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지: 착공이 제한된 기간
        3. 사업장의 진입도로로소 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용하는 기간
        4. 건축법에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
        5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간
        6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일로부터 2년
        7. 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지 : 법ㅇ뤈에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간
        8. 도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 싱해되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년
        9. 건축물이 멸실'철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실 '철거되거나 무너진 날부터 2년
        10. 거주자가 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업'폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업'페업 또는 이전일부터 2년
        11. 천재지변 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속하여 재촌하면서 자경한 자가 소유하는 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하니 못하는 토지 : 당해 사유의 발생일부터 2년
        12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간


    2. 아래의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 아래에서 규정한 날을 양도일로 보아 비사업용 토지에 해당하는 지여부를 판정한다.

      1. 민사집행법에 따른 영매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일
      2. 국세징수법에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 최초의 공매일
      3. 그 밖의 토지의 양도에 일정한 기간이 소요된 경우 등 부득이한 사유에 해당되는 토지 [규칙83의52항]

        1. 한국자산관리공사에 매각을 위임한 토지 : 매각을 위임한 날
        2. 전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 아래의 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고 공고일부터 1년 이내에 매각계약을 쳬결한 토지 : 최초의 공고일
        3. 2호의 규정에 따른 토지로서 아래의 요건을 갗우어 매년 매각을 재공고하고 재공고일부터 1년 이냉에 매각게약을 체결한 토지 : 최초의 공고일


    3. 아래의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다. [령168조의14 3항]

      1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지'임야' 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

      2. 직계존속이 8년 이상 토지소재지에서 거주하면서 직접 경작한 농지'임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속으로부터 상속'증여받은 토지
        다만 도시지역안의 토지는 제외한다.

      3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는
        취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당토지를 취득한 날 )이 사업인정고시일부터 2년(2014-02-20 이전 양도분은 5년) 이전인 토지
        이월과세 적용받는 경우 증여자의 취득일을 기준으로 토지 취득시 판정하는 규정은 2013-02-15 이후 양도분부터 적용함(소득령168조의 14 3항 3호)

      4. 도시지역 안의 농지로서 아래의 어느하나에 해당하는 농지

        ① 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다.)

        ② 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지



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양도소득과세표준 예정신고[법105조]

  1. 예정신고

    양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자는 양도소득과세표준을 아래의 구분에 의한 기간 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

    1. 토지'건물'부동산에관한 권리'기타자산

      양도일이 속하는 달의 말일부터 2월

      다만, 국토의 계획및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 거래게약허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다.

    2. 주식 등

      주식 등을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말입부터 2월

    양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다.

  2. 양도소득과세표준 예정신고 [령169조]

    예정신고를 하는 자는 양도소득과세표준에정신고 및 자진납부게산서에 아래의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

    첨부서류는 전자정부구현을 위한 행정업무 등이 전자송부방식으로 제출할 수 있다.
    1. 토지'건물'부동산에 관한 권리
      1. 토지대장 및 건축물대장 등본
      2. 토지 및 건물 등기부등본
      3. 환지예정증명원'잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류등
      4. 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
        이경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야한다.
      5. 부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서
      6. 자본적 지출액' 양도비 등의 명세서
      7. 감가상각비 명세서

    2. 주식등 과 기타자산

      1. 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
      2. 양도비 등의 명세서
      3. 법인(주권상장법인 외의 법인을 포함한다. )의 대주주 등에 해당하는 경우에는 일정한 주식거래내역서
      4. 법인의 주주 1인 및 기타주주로서 대주주에 해당하게 되는 경우에는 대주주 등 신고서


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예정신고자진납부 [법106]

거주자가 예정신고를 하는 때에는 제107조의 규정에 의하여 산출세액에서 조세특례제한법 기타 법률에 의하여 감면되는 세액과 예정신고납부세액공제를 한 세액을 납세지 과한세무서'한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.


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예정신고 산출세액의 계산 [법107]

예정신고자진납부에 있어서 납부할 세액은 그 양도차익에서 장기보유특별공제'양도소득기본공제를 한 금액에 세율을 적용하여 게산한 금액을 그 산출세액으로 한다.

산출세액 = [ 양도차익 -장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 ] X 세율

당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금애과 합산하여 신고하고자 하는 이후 신고하는 예정신고산출세액으로 한다.

예정신고 산출세액 = [ (이미신고한 양도소득과세표준 + 2회 이후 신고하는 양도소득과세표준) X세율] -이미 신고한 예정신고산출세액




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예정신고납부세액공제[소득세108 령171조,시행규칙 84조]
삭제

법률 제9897호 소득세법 일부개정법률 2010.12.31 부칙
제16조 예정신고납부세액공제 폐지에 관한 특례
2010년1얼1일~2010년 12월31일까 양도하여 발생하는 소득
  1. 일반적인 경우
    거주자에 한하고 , 부동산매매업자는 적용제외, 주식도 적용제외
    예정신고세액공제 = 산출세액 x 5% (한도 291,000원)

    누진세율적용대상자산에 한해서 적용
    따라서 단기양도 다주택중과세율이 적용되는 경우에는 적용하지 아니한다.

  2. 법률에 의하여 수용되는 부동산

    사업인정고시일이 2009년12월31일 이전인 부동산을 2010년에 사업시해앚에게 양도하는 경우
    누직

    예정신고세액공제 = 산출세액 x 5%(한도 없음)

  3. 2번이상 양도한 경우
    각 각 공제해도 가능 coz 정산해야 된다는 규정이 없음으로
    다만 횟수가 많으면 매매업자가 되어서 적용제외됨


예정신고와 함께 자진납부를 하는 때에는 그 산출세액에서 납부할 세액의 10%에 상당하는 금액을 공제한다.2009년12월31일까지

>예정신고 + 자진납부

예정신고세액공제 = 납부할 세액 X 10%

[시행규칙84조)

예정신고세액공제는 자진신고납부세액을 전액 납부한 경우 적용한다.

다만 일부 자진신고납부하는 경우에는 그 납부하는 금액에 상당하는 양도소득금액에 대한 산출세액을 기준으로 옞신고납부세액공제를 계산한다.


예정신고자진납부를 하지 아니한 자가 그 신고기간 경가 후 다르 ㄵ산의 양도로 인하여 예정신고자진납부를 하는 경우에 그 예정신고자진납부를 하지 아니한 자산의 양도소득금액에 상당하는 세액을 함꼐 납부하는 때의
예정신고납부세액공제는

예정신고에 따라 자진납부할 세액의 10%으로 한다.

예정신고 납부세액공제액 = (납부할세액의 합계액 - 예정신고기간이 경과한 양도소득금액에 대한 납부할 세액 )x10%


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양도소득과세표준 확정신고 [소득세110조]

당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그양도소득과세표준을 당해 연도의 다음연도 5월1일부터 5월 31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지 신고하여야 한다.


과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 신고하여야 한다.


예정신고를 한자는당해 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다.
다만 당해 연도에 누진세율의ㅣ 적용대상 자산에 대한 에정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 일정한 경우에는신고하여야 한다.
확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 게산에 필요한 서류로서 일정한 것을 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다. 납세지 관할세무서장은 제출된 신고서 기타 서류에 미비 또는 오류가 있는 때에는 그 보정을 요구할 수 있다.
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확정신고자진납부 [법111조]

거주자는 당해 연도의 과세표준에 대한 양도소득산출세액에서 감면세애고가 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고기한까지 납세지 관할세무서 등에 납부하여야 한다.


확정신고자진납부에 있어서 예정신고산출세액 결정'경정한 세액, 수시부과한 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 납부한다.


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양도소득세의 분납 [법112조][령175조]

거주자로서 납부할 세액이 각 각 1천만원을 초과하는 자는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 분납할 수 있다.
  1. 납부할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액
  2. 납부할세액이 2천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 50% 이하인 금액


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양도소득세의 물납 [법112조의2],[ 령175조의2]


공공요지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 토지등이 양도되거간 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용됨으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 금전으로 납부하기 곤한한 경우에는

당해 토지 등의 대금으로 교부받은 채권으로 납부할 수 있다.

다만, 일정한 경우에는 그러하지 아니한다.


물납에 충당할 수납가액은 상속세및 증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.

령175조의2 3항

양도소득세 물납은 공공사업의 시행자에게 양도하거나 수용되어 발생한 양도차익에 대한 양도소득세액을 한도로 토지 등을 양도한 연도의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에 한한다.

령175조의2 4항
양도소득세를 물납하고자 하는 자는 신고기한 10일전가지 납세지 관할세무서장에게 신청하여야 한다.


령175조의2 5항
납세지 관할세무서장은 신고기한 전일까지 채권수납가액을 평가하여 그 물납에 대한 결정상화으을 신청장에게 통지하여야 한다.

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양도소득세과세표준과 세액의 결정'경정 및 통지 [법114조]

  1. 결정 [법114조1항]

    납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

  2. 경정 [법114조2항]

    납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 예정신고를 한자 또는 확정신고를 한자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

  3. 재경정 [법114조3항]

    납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다

  4. 결정'경정시 양도가액 취득가액 기준 [법114조 4항]

    양도소득세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 양도가액과 필요경비 규정을 적용하여 게산한다.

  5. 양도가액의 추정 [법114조 5항]

    1. 등기부기재가액으로 양도가액 추정

      토지'건물 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우로서

      양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여

      납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고

      부동산등기법」 제57조제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

      다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

    2. 등기부기재가액으로 결정할 수 있는 경우 [령176조]

      다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

      (1) 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 미만인 경우

      (2) 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우

        가. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조제2항 각 호의 서류를 첨부하여 기한후 신고를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 확정신고의무자에게 통보하였을 것

        나. 확정신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것


  6. 예정신고등을 한 경우에도 경정가능한 경우 [법114조 5항]

    본인이 실지거래가액으로 신고한 경우 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

  7. 실지거래가액을 인정할 수 없는 경우

      양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 일정한 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는는 확인할 수 없는 경우에는


      양도가액 또는취득가액을

      매매사레가액'감정가액'환산가액(실지거래가액'매매사례가액 또는 감정가액을 일정한 방법으로 환산한 취득가액을 말한다.)

      또는

      기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할수 있다.

    1. 추계결정'경정하는 사유

      양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부'매매계약서'영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

      1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부'매매계약서'영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

      2. 장부'매매계약서'영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

    2. 환산한 취득가액 의 계산방법

      자산 종류별로 아래와 같이 계산한다.


      1. 주식 등 과 기타자산

        환산가액 = 양도당시 실지거래가액'매매사례가액'감정가액 X 취득당시의 기준시가
        양도당시의 기준시가

      2. 토지'건물'부동산에관한 권리를 실지거래가액으로 신고한 경우 또는 실지거래가액으로 신고해야 하는 경우

        토지'건물'부동산에 관한 권리를 임의실가로 신고하는 경우 의제취득일 전에 취득한 자산

        환산가액 = 양도당시의 실지거래가액'매매사례가액'감정가액 X 취득당시의 기준시가
        양도당시기준시가

        기준시가 동일조정기간 내의 경우는 당해 계산규정을 준용하여 계산

    3. 추계결정시 양도가액 등의 결정방법 [법114조5항 시행령176조의2 3항]

      양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 아래의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

      다만 매래사례가액 도는 감정가액이 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

      1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

      2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다.)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다.)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

      3. 상기 2의 환산한 취득가액

      4. 기준시가

    4. 의제취득일 이전 취득 자산

      법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액중 많은 것으로 한다. <개정 2005.2.19>

      1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

      2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

        취득가액 등=취득가액 + 취득가액 x 보유기간동안 생산자물사상율
        취득가액 등은 취득당시 실제거래가액 또는 양도일 전후 3개월 이내에 매매사례가액 및 감정가액을 말함


    5. 부동산 평가등의 전문가의 자문

      ⑤국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.