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작성일 : 04-02-01 00:09
[양도소득] 재건축'재개발
 글쓴이 : ikwon2 (61.♡.188.209)
조회 : 6,431   추천 : 387   비추천 : 0  

  1. 유형

    직장'지역
    도시환경정비법에 의한 재개발-그 도시의 흉물 정화차원,사업시행인가 후 관리처분계획인가일
    주택건설촉진법에 의한 재건축-노후,사업계획승인일(관리처분계획인가가 없었음)

    > 도시 및 주거환경정비법으로 통합

    도시재개발법 + 주택건설촉진법 + 주거환경정비법 = 도시및주거환경정비법으로 통합(2003년 7월1일 이후 시행)

    취득일 -> 인가일(사업시행인가 -> 관리처분계획인가) -> 철거일 -> 준공일 -> 이전고시

    조합원과 일반 분양자의 구분은 건물의 보존등기로 확인 가능
    * 조합원 : 등기부상 최초 취득자 조합원
    * 일반분양 : 조합명의 등기후 승계조합원


    *인가일
    사업시행인가일 : 해당사업을 시행할 수 있는 허가일
    관리처분계획인가일 : 당초 취득자들의 권리변환관계 결정


    1. 종전부동산 취득후 입주권 양도시

      ① 1세대 비과세요건 : 인가일(철거일)까지 3년이상 보유
      ② 실가과세판단시 보유기간 : 보유기간 상관없이 항상 실지거래가액으로
      ③ 장기보유특별공제 ; 인가일까지(입주권보유기간 제외)
      ④ 세율적용:보유기간 전체(입주권보유기간 포함)
      ⑤ 계산

      > 양도차익 : 2개

      입주권양도가액-(권리가액+납부한청산금+필요경비)
      권리가액- 취득가액(if not-->권리가액을 기준시가로 환산)-필요경비

      > 장기보유특별공제

    2. 입주권 취득후 준공후 양도

      ① 1세대1주택 비과세적용; 준공일
      ② 실가과세1년 미만 보유: 준공일
      ③ 장기보유특별공제:전체보유기간(입주권보유기간 포함)
      ④ 세율 ; 보유기간 전체(입주권 취득일)
      ⑤ 대체취득으로 인한 비과세 : 준공일로부터 1년이내 다른 주택 양도시 비과세

    3. 종전부동산 취득후 준공후 양도

      ① 실가과세시 판단시 보유기간 : 전체보유기간
      ② 1세대1주택 판다시 보유기간 : 전체보유기간
      ③ 장기보유특별공제 ; 전 기간동안 해줌(입주권보유기간 포함) 추가불입액은 준고일부터
      ④ 세율적용:보유기간 전체(종전주택취득일)
      ⑤ 당초 취득자의 경우- 대체취득으로 인한 비과세 불가능
      ⑥ 입체 환지로 봄으로 보유기간 통산하고 취득일은 당초 취득일이 되는 것임


  2. 유형별 문제

▒ 세액계산 요약표

구분종전부동산취득->입주권 양도입주권취득->준공후양도종전부동산->입주권
  1. 1세대1주택 비과세
  2. 1년미만보유 실가과세
  3. 장기보유특별공제
  4. 세율'장기보유특별
  5. 대체취득으로 인한 비과세
  1. 인가일(철거일)

  2. 보유기간 상관없이 항상 실지거래가액으로
  3. 인가일까지 (입주권보유기간 제외)
  4. 보유기간 전체 (입주권보유기간 포함)
  1. 준공일
  2. 간(입주권보유기간 포함)
  3. 보유기간 전체(입주권 취득일)
  4. 준공일로부터 1년이내 다른 주택 양도시 비과세

    1. 전체보유기간
    2. 전체보유기간
    3. 전 기간동안 해줌(입주권보유기간 포함) 추가불입액은 준공일부터
    4. 보유기간 전체(종전주택취득일)
    5. 대체취득으로 인한 비과세 불가능
    6. 입체 환지로 봄으로 보유기간 통산하고 취득일은 당초 취득일이 되는 것임


▒ 직장 지역

토지취득->건설착공->준공->양도(기준시가고시 전후가 될수 있음)
토지를 먼저 취득함으로 토지취득시기와 건물취득시가 차이가 남
토지 건축물의 구분계산하여함
고시가액이 없는 경우는 일반 주택과 동일하여 계산이 간편하나,

양도시점에 고시가액이 있는 경우는 계산이 복잡함
① 양도고시가액을 기준시가로 토지와 건물분으로 구분
② 취득고시가액을 기준시가로 토지와 건물분으로 구분
③ 안분된 토지고시가액-(착공일현재 토지 기준시가-취득당시 토지기준시가)
=>안분되 토지고시가액을 취득당시로 전환하기 위해 그기간동안 상승분을 차감하여 계산함, 식의 의미 양도차익을 계산되고, 이에 맞춰 취득가액을 정하는 순서로 이루어짐

▒ 도시환경정비법에 의한 재개발(입체환지로 봄)

종전아파트->사업시행인가->철거->착공->준공->양도

① 종전조합원의 입주권 양도
실가계산,1세대1택 문제
2단계로 구분 계산
장기보율 특별공제 단, 토지,건물보유기간만
② 종전조합원의 준공후 양도
③ 분양권 취득 후 준공후 양도


 
 

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