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작성일 : 03-11-09 11:59
[양도소득] 양도소득세(실지거래가액 계산)
 글쓴이 : 이석철 (61.♡.248.66)
조회 : 7,386   추천 : 652   비추천 : 0  
  실지거래가액으로 세액계산해야 하는 부동산(기준시가 예외)
1. 부동산의 세액계산 방법
  (1) 원칙
    - 부동산을 양도한 경우 기준시가 과세가 원칙이나 아래의 경우는예외로 실지거래가액에 의하는 것이 원칙입니다.
  (2) 반드시 실지거래가액에 의하여 세액계산해야 하는 경우
    - 고가주택(2002.12.31 이전 고급주택)을 양도하는 경우
    - 1세대 3주택 이상 보유자가 주택을 양도하는 경우
    - 지정(투기)지역 내에 소재하는 부동산
    - 취득후 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우
    - 취득후 1년 이내 양도하는 부동산
    - 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우
    - 양도자가 양도 및 취득당시 증빙서류와 함께 확정신고기한까지실지거래가액으로 신고하는 경우

2. 양도의 시기
    (1) 원칙
    - 대금청산일 : 실제 잔금을 지급한 날(매매계약서상 잔금약정일이 아님)
    (2) 대금청산 전에 소유권이전 등기·등록·명의개서를 한 경우
    - 등기부·등록부·명부 등에 기재된 등기접수일
    (3) 대금청산일이 불분명한 경우
    - 등기부·등록부·명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일
    (4) 장기할부조건의 경우
    - 소유권이전 등기(등록·명의개서 포함) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
  * 장기할부조건이란 : 계약금이외의 양도대금을 2회 이상 분할수입할 것을 약정하고, 위 일자 중 빠른 날의 다음 날로부터 최종할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 거래
    (5) 자기가 건설한 건물인 경우
    - 사용검사필증교부일, 사실상 사용일 또는 사용승인일
    (6) 상속 또는 증여로 취득한 경우
    - 상속개시일, 증여등기접수일
    (5) 1984년12월31일 이전에 취득한 부동산의 취득일자는 1985년1월1일로 간주합니다.

3. 양도 또는 취득의 실지거래가액
    (1) 양도시 실지거래가액 : 양수인으로부터 실제 수수한 금액
    (2) 취득시 실지거래가액 : 양도인에게 실제 지급한 금액
    (3) 상속으로 취득한 경우 취득시 실지거래가액
    - 상속개시일 현재의 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로봅니다
다만, 1990.8.30 개별공시지가가 고시되기 전에상속받은 토지는 상속세및증여세법에 의한 평가액과 기준시가에 의한 취득가액과비교하여 많은 금액을 취득당시 실지거래가액으로 봅니다
 
4. 기타 필요경비
    (1) 자본적 지출액 등
    - 자본적 지출액
    - 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등
    - 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
    - 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
    - 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금
    - 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
    - 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의그 시설비
    - 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
    - 사방사업에 소요된 비용 등

    (2) 양도비 등
    - 자산양도를 위해 직접 지출한 비용
    - 부동산을 취득시 구입한 국민주택채권 및 토지개발채권을만기전에 금융기관(증권회사,은행) 등에 함도함으로써 발생하는 매각차손등
    - 토지초과이득세(가산금 제외)
 
 4. 부동산을 미등기 양도하는 경우 세액계산상 차이점 
    미등기양도란 토지·건물 등을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말합니다.
부동산을 미등기 양도하는 경우에는 양도소득세 계산시 반드시 실지거래가액에의하며, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제가 적용되지 아니하며, 또한 세율 적용시 60%의 고율의 세율을 적용합니다.

    <<미등기 제외자산 >>
 
 5. 상속받은 부동산을 양도하는 경우 세액계산상 특례
    (1) 세율 적용시 보유기간은 피상속인이 취득한 날로부터 시작함
      - 보유기간이 1년 미만인 부동산의 양도소득세 세율은 36%(단일세율),1년 이상인 때에는 9%~36%의 누진세율을적용하고 있습니다. 이 경우 보유기간 계산은 통상 자산의 취득일로부터 양도일까지로 계산하고 있지만,상속받은 부동산은 피상속인이 취득한 날로부터 양도일까지의 보유기간으로계산합니다.

    (2) 상속받은 후 1년 이내 양도하더라도 기준시가로 계산가능(03.1.1이후 양도분부터 적용)
      - 양도 부동산의 보유기간이 1년 이내인 경우에는 실지거래가액으로과세하는 것이 원칙이지만,상속받은 부동산을 상속개시일(통상 피상속인의 사망일)로부터 1년 이내 양도하는 때에는 기준시가로 계산할 수 있습니다. 그러나 당해 부동산이 고가주택, 미등기양도자산, 투기지역내 부동산, 1세대 3주택 이상 보유한 자가 양도하는 주택 등에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여야 합니다.

 
 

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