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작성일 : 04-08-14 00:02
[양도소득] 양도소득세 개요
 글쓴이 : ikwon2 (61.♡.1.155)
조회 : 8,478   추천 : 295   비추천 : 0  
[양도소득세 개요] ☞ 참조:[국세청 신고납부요령] : [홈텍스자동계산]
계산식 기준시가실지거래가액
총수입금액
양도가액[법96조]
양도당시 고시된 기준시가 ☞조회 양도당시의 실지양도가액
  1. 원칙
    자산별로 아래의 방법을 원칙으로 규정
    ① 토지,건물,부동산에 관한 권리[법94조1항1호 및 2호]~기준시가
    -> 단, 부동산 취득에 관한 권리는 실지거래가액이 원칙
    ② 주식 및 기타자산[법94조1항 3호 및 4호]~실지거래가액

  2. 투기거래 등의 경우 less..
    아래와 같은 투기거래 등의 경우는 실지거래가액으로 계산한다.
    ① 고가주택(양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 경우[령156조])
    부동산을 취득할 수 있는 권리
    ③ 미등기양도자산
    취득 후 1년 이내의 부동산의 경우
    ⑤ 허위계약서 작성
    ⑥ 실지거래가액을 신고하는 경우
    투기지역으로 지정된 부동산을 지정일 이후 양도하는 경우☞ 투기지역
    ⑧ 비사업용토지 [104조3항의 규정참조]
    ⑨ 물가상승율 등을 고려해 령으로 정하는 부동산
    3주택이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우(2003.10.1이후 양도분부터)
    상속주택,지분으로보유하은 주택,감면주택,소액주택 모두 포함하야 3주택판단
    ※ 아래의 경우는 취득 후 1년 이내의 부동산이라도 기준시가로 양도차익을 계산할 있다.
    ① 상속에 의한 취득한 부동산
    ② 법률등에 의한 수용 등 부득이한 사유로 1년 이내 양도하는 경우

  3. 배우자 이월과세 : 1년 이내 판정시는 증여등기일부터
    부당해위계산부인 : 당초취득자 취득일
- 필요경비[법97조]
  1. 기준시가
    1. 취득당시의 기준시가(고시일 확인)

    2. 필요경비 개산액
      ① 토지,건물 ~취득당시 기준시가 X 3%(미등기 0.3%)
      ② 지상권,전세권,등기된 부동산임차권~기준시가X 7%(미등기 제외)
      ③ 기타~취득당시 기준시가X 1%
  2. 실지거래가액
    1. 취득가액
      ① 매입가액,신축가액
      ② 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 모든 비용
      ③ 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등
    2. 자본적지출액
      본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
      토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설비용
      기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용
    3. 양도비용등
      ① 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등
      ② 부동산 취득시의 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.
      ※ 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 매각손실을 비용으로 인정받
    4. 차감되는 항목
      비용으로 계상된 감가상각비,현재가치할인차등은 취득가액에서 차감
      => 환산취득가액과 그에 따른 필요경비 공제 가능
      ① 취득가액이 확인이 안되는 경우(단 임의실사신고시는 제외)
      ② 의제취득일 이전 취득분(이 경우는 임의실사신고도 적용가능)
5년 이내 배우자로부터 증여받은 자산 ~배우자의 취득시기 및 가액 기준
=양도차익[법100조] 양도가액을 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하는 경우는 취득가액도 양도가액과 동일한 방법으로 산정한 가액으로 한다.
- 장기보유특별공제[법95조]
    토지`건물[94조1항1호]로서 보유기간이 3연 이상인 것에 대하여 아래의 구분에 따라 계산한 금액을 공제한다.
    단, 60%세율을 적용받는 1세대3주택과 미등기 자산은 제외한다.
  1. 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 ~ 10%
  2. 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 ~ 15%(비과세에서 제외되는 기준면적 미만 고가주택:25%)
  3. 보유기간이 10년 이상 인 것 ~ 30%(비과세에서 제외되는 기준면적 미만 고가주택:50%)
    비과세 대상인 아닌 고가주택은 일반 장기보유특별공제율을 적용하는 것임
    보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.
    ① 배우자 이월과세-증여한 배우자의 당초 취득일로부터 양도일까지
    ② 부당행위계산부인-당초취득일~양도일까지
    ③ 재건축재개발-당초취득일로부터 양도일까지(단, 청산금을 납부한 부분 제외)
    ④ 재개발 재건축등의 조합원이 입주권을 양도하는 경우- 종전 부동산의 취득일로부터~사업시행인가일
= 양도소득금액[법95조] 아래 소득별로 소득금액 및 결손금을 계산한다.[법102조]
1. 토지`건물,부동산에 관한 권리,기타자산[법94조1항1호,2호,4호]
2. 주식[법94조1항3호]
- 양도소득기본공제[법103조]아래의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.
단, 미등기 자산은 제외한다.
1. 법94조1항1호,2호,4호:토지,건물,부동산에 관한 권리,기타자산
2. 법94조 1항 3호:비상장주식등
= 과세표준[법92조]
X 세율[법104조]1. 법94조1항 1호,2호,4호:토지,건물,부동산에 관한 권리,기타자산
① 1호,2호 중1년 미만 보유~50%(2004.1.1이후 양도분)
② 1호,2호 중2년 미만 보유~40%(2004.1.1이후 양도분)
③ 1세대3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함)~60%
④ 미등기양도자산~70%
⑤ 그외~ 종합소득세율
※ 이 경우 보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지를 말함
-상속받은 자산~피상속인이 당해 자산을 취득한 날
-소급하여 5년이내에 배우자로 부터 증여받은 자산~증여자의 취득일
-합병등으로 취득한 주식등

2. 법94조1항3호자산
① 중소기업 외 주식 대주주?1년 미만 보유~30%
② 중소기업 등 주식~10%
③ 기타 주식 등~20%보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.
= 산출세액
- 공제감면세액
- 예정신고납부세액공제[법105조]납부할세액X 10% -예정신고와 함께 자진신고납부하는 경우
= 결정세액
예정신고[법105조]1. 신고기한
① 94조1항1호2호4호 자산~양도일 속하는 달의 말일부터 2월
② 94조1항 3호 자산~양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월
2. 양도소득과세표준예정신고서 및 자진납부계산서에 령169조에서 규정한 서류 첨부
확정신고[법108조]다음연도 5월
준비서류1. 건축물대장,집합건축물대장->구청,동사무소
2. 토지대장,개별공시지가 확인원->구청,동사무소
3. 등기부등본->등기소 인터넷발급
4. 양도'양수계약서
5. 주민등록등본->주소지 파악
1. 양도'양수계약서
2. 등기부등본
3. 취득세 등록세등 영수증
4. 자본적지출증빙
5. 양도비용
6. 토지- 토지대장,개별공시지가확인원(실가정당성확인)
7. 건물- 건축물대장,집합건축물대장(실가정당성확인)
서류발급
서류명-발급처열람 또는 발급사이트
1. 토지대장-구청,동사무소,전자정부사이트
2. 건축물대장,집합건축물대장-구청,동사무소,전자정부사이트
3. 개별공시자가 확인원-구청,동사무소,전자정부사이트
전자정부사이트
4. 등기부등본-등기소,구청,전자정부사이트
ikwon2:654700
인터넷대법원

1세대3주택 유예기간
2004년1월 1일 현재 1세대3주택자 또는 주택매매업자 2004년 12월 31일까지 양도하는 경우 유예한다.
단, 2004년 1월 1일 이후 새로 주택을 취득하는 경우는 제외한다.
그럼 2005년에 새로 취득하는 경우에는 추징하는 가 ->중과세적용 안함

1세대 3주택보유로 60% 세율적용시 판단 순서
① 1세대가 3주택을 보유했는 가?
이경우 주택에 범위에 수도권 등 외지역의 3억원 미만 주택주택에서 제외하고 판단함
no--> 60% 중과세 예외
yes-> ②번 질문으로 진행

② 양도하는 주택이 중과세 예외주택이냐?
yes-> 중과세
no--> 60%세율

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ikwon2
양도소득세신고방법에는 기준시가와 실지거래가액의 두가지 방법이 있습니다. 재개발지역의 멸실된 아파트는 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리(입주권)에 해당하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하여야 합니다. 이 경우 지출영수증 등이 있어야 필요경비로 공제를 받을 수 있는 것입니다.



다만, 등록세·취득세는 영수증이 없는 경우에도 필요경비로 공제할 수 있는 것이며, 이 경우 공제되는 금액은 취득당시의 취득세, 등록세 과세표준금액을 기초로 하여 산정하는 것입니다. 따라서 귀하가 기재한 서류를 신고서에 첨부하여야 합니다.
참고로, 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 계약서, 영수증 등이 필요하지 않습니다.

61.83.3.162 / 04·12·20 23:41 수정 삭제


ikwon2 04-12-20 23:41
 61.♡.3.162  
  양도소득세신고방법에는 기준시가와 실지거래가액의 두가지 방법이 있습니다. 재개발지역의 멸실된 아파트는 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리(입주권)에 해당하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하여야 합니다. 이 경우 지출영수증 등이 있어야 필요경비로 공제를 받을 수 있는 것입니다.



다만, 등록세·취득세는 영수증이 없는 경우에도 필요경비로 공제할 수 있는 것이며, 이 경우 공제되는 금액은 취득당시의 취득세, 등록세 과세표준금액을 기초로 하여 산정하는 것입니다. 따라서 귀하가 기재한 서류를 신고서에 첨부하여야 합니다.
참고로, 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 계약서, 영수증 등이 필요하지 않습니다.
ikwon2 04-12-20 23:55
 61.♡.3.162  
  다가구 주택의 경우 실지거래가액의 기준이 되는 1세대3주택 판정시 처리문제 1주택의 볼것인가.
즉 다가구 주택1개와 다른 주택을 소유한 경우
 
 

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