• 목록

• 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세[조특법32조]
  
• 자경농지에 대한 양도소득세 감면[조특법69조]
  
• 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 [조특법70조][령153조2항]
  
• 공공사업용 토지 등에 양도세 감면[조특법77조]
  
• 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례 [조특법77조의2]
  
• 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면[조특법77조의3] 201771년까지
  
• 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례[조특법85조]
  
• 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면[조특법97]
  
• 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례[조특법97의2] 1999-08-200~2001-12-31 취득
  
• 미분양주택에 대한 과세특례[조특법98] 1995-11-01~1997-12-31 or 1998-03-01~1998-12-31
  
• 지방미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례[조특법98조의2] 2008-11-08~2010-02-11
  
• 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특법98조의3] 2009-02-12~2010-02-11
  
• 비거주자의 주택취득에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특법98조의4]
  
• 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특법98조의5] 2010-02-11~2011-04-30
  
• 준공후 미분양주택의 취득자가 일정기간 임대후 양도시 양도소득세과세특례 [조특법98조의6] 2011-05-19~2011-12-31
  
• 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특법98조의7] 2012-09-24~2012-12-31
  
• 신축주택의 취득자에 대한양도소득세의 감면[조특법99] 1998-05-22~1999-06-30까지(국민주택의 경우 1999.12.31까지)
  
• 신축주택의 취득자에 대한양도소득세의 감면[조특법99의2]삭제(2005.12.31)
  
• 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특법99조의2] 2013-04-01~2013-12-31
  
• 신축주택의 취득자에 대한양도소득세의 감면[조특법99의3] 2001-05-23 부터 2003-06-30
  
• 농어촌주택에 대한 특례[조특법99조의4] tag 귀농, 귀농주택2003-08 ~2011-12-31
  
• 중복적용배제 [조특법127조 7항~9항]
  
• 양도소득세 감면의 종합한도 [조특법133조]
  

▒ 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세[조특법32조]

1.

제조업·광업·건설업·운수업 또는 수산업(이하 "제조업"등이라 함)을 영위하는
거주자가 사업용 고정자산을 현물출자함에 있어 1년 이상 당해 사업을 영위하던 자가 발기인이 되어 1년간 평균순자산가액이상을 출자하여 법인을 설립하고 그 법인설립일로부터 3월 이내에 당해 법인에게 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 때에는 당해 고정자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50을 감면하거나 과세이연 규정을 적용받을 수 있는 것임.

2.

운휴중인 사업용 고정자산의 현물출자에 대하여는 위 1.의 규정이 적용되지 아니하는 것임.


▒ 8년 이상 재촌 자경농지[조특법69조]

조세특례제한법 제69조의 규정에 따른 8년이상 재촌자경농지로서 양도소득세를 면제받기 위하여는 다음의 일정한 요건에 해당되어야 합니다.


ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ상속ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2006/02/06ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ상속일+3년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡㅡ ㅡ ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 양 도ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 양도 ㅡㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ양도ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ피상속인 자경기간포함ㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡㅡㅡ피상속인 자경기간 포함ㅡ>|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ피상속인자경기간제외*ㅡㅡㅡㅡ

*상속인이 재촌자경 0 --> 피상속인의 자경기간 포함
*상속인이 재촌자경 x --> 피상속인의 자경기간 미포함

(1)2006년2월6일 이전 양도분

피상속인의 자경기간 포함

(2)2006년 2월6일 이후 양도분

피상속인 자경0-> 피상속인 자경기간 포함
피상속인자경x- >상속개시일로부터 3년 이내 양도 or 3년이내 공익사업등에 편입지역등으로 지정고시(양도일x) -> 피상속인 자경기간 포함
2006년2월6일 이전 상속분은 2008년12월31일 이전까지 양도 or 2009년 이후에 양도 되더라도 공익사업등의 지정고시일 2008년12월31일 이전이라면 공제가능

1. 
   
2. 8년자경농지로서 양도소득세를 면제받기위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다.
   
   1. 
      
      
   2. 8년 이상 재촌 자경
      
      취득일부터 양도일 사이에 8년간 농지소재지에 거주 또는 농지소재지와 연접한 시,군,구에거주하면서 자기가 자경한 사실이 있을 것(상속받은 토지의 경우 피상속인의 자경기간 포함)
      
      1. 
         
      2. 
         
         - 즉 피상속인이 8년이상 경작한 사실이 있는 농지인 경우 상속인이 자경을 하지 않더라도, 농지소재지에 거주하지 않더라도 자경기간조건은 충족한 것이 되는 것입니다.
         
         
      3. 종전(2006년 2월 8일 이전 양도분)에 상속받은 농지는
         
         피상속인(사망자)의 경작기간을 포함하여 8년 이상인 경우 조세특례제한법 제69조 규정에 의거 감면, 즉 상속인의 자경여부와는 관계없이 피상속인의 자경기간이 8년이상이면 감면이 적용되었으나,
         
         
      4. 2006.2.6. 세법개정으로 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는
         
         상속받은 날부터 3년 이내에 농지를 양도하는 경우에 한하여 피상속인이 취득하여 자경한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보아 자경기간을 계산하는 것입니다.(조세특례제한법 제 66조 제11항)
         
         
      5. 결국 상속받은 농지의 경우,
         
         1) 상속인이 경작한다면 피상속인의 자경기간까지 포함하여 자경기간을 게산하는 것이고
         2) 상속인이 자경을 하지 않는다면 피상속인의 자경기간을 포함하지 않고, 상속일부터 3년이내에 양도시에만 피상속인의 기간을 포함하는 것입니다.
         
         다만, 2006. 2. 9.전에 상속받은 농지로서 2008.12.31까지 양도하는 경우에는 개정규정에 불구하고 종전규정을 적용받으므로 피상속인의 자경기간과 상속인의 자경기간을 합산하여 감면여부를 판정하는 것입니다.(조세특례제한법 시행령 부칙 2006.2.9. 제19329호 제23조)
         
      
      
      
      
   3. 양도일 현재 농업소득세 과세대상인 농지일 것
      
      - 임대한 경우에도 이미 8년이상 자경한 사실이 있는 농지인 경우 양도일 현재 사실상 경작에 이용되고 있는 농업소득세 과세대상인 농지이면 되는 것입니다.
      
      
   4. 시지역 이상지역에 편입된지 3년이 안될 것
      
      1. 
         
      2. 2001년 12월 31일 이전 - 전액 감면
         
         양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군제외) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도·농복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다)에 있는 농지로서
         
         도시계획법상 주거지역·상업지역·공업지역내의 농지로 이 지역에 편입된 후 3년이 경과되지 않거나,
         
         환지처분 이전에 농지외의 토지로의 환지예정지의 지정이 있는 경우 그 지정일부터 3년이 경과되지 않은 농지의 양도일 것.
         
         
      3. 2002년 1월 1일 이후
         
         >3면 이내라도 전액 감면이 아니라 지정된 날까지만 감면
         
         또한 상기요건에 해당하더라도 2002년1월1일 이후 당해 토지가
         
         도시계획법에 의한 주거·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등굼繭?한다)에 편입되거나
         도시개발법 그밖의 법률에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는
         
         주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.
         
         
         2001.12.31 이전에 주거지역 등에 편입된 경우에는 개정전 규정을 적용받아 양도일까지 발생한 양도소득에 대하여 양도소득세가 감면되는 것입니다.
         
         이 경우 양도소득금액의 계산은 아래와 같이 합니다.
         
         
         

         감면소득 = 양도소득금액 ×	(주거지역 등에 편입된 날의 기준시가 -취득당시의 기준시가)
         	(양도당시의 기준시가 －취득당시의 기준시가)

         
         
      
      
   5. 최저한세
      
      다만, 2004.1.1이후 양도하는 경우 산출세액 1억원을 한도로 감면됨을 참고하시기 바랍니다.
      
      
   6. 농어촌특별세
      
      농어촌특별세 감면됨
      
      농어촌특별세법 제4조 1항 2호 규정에 의하여 참조
      
      
   
   
   
   
3. 자경증명의 예시를 들면 다음과 같습니다.
   
   농지원부,영농자재판매확인서,농약·비료대금, 농기계등 농비부담영수증, 종자구입 및 수확물 판매 관련증거, 농작물 작황상황, 인우보증서 등
   
   - 농지원부도 자경증명방법의 증빙서류의 하나인 것으로, 반드시 농지원부만으로 자경여부를 인정하는 것은 아닙니다.(관할 군청 또는 읍(면)사무소에서 발급문의)
   
   - 인우보증서란 특별한 양식은 없으며, 인근주민 2인이상 또는 농지위원 2명이상이 연서하여 자경사실을 증명하는 것을 말합니다. 특별히 정해진 양식은 없습니다.
   
   - 국세청 예규·심사 및 심판결정례·법원판결등에서 자경의 증빙으로 들고 있는 것으로 영농조합원증명원,농지원부,영농자재 판매확인서,농약·비료대금·농기계 등 농비부담영수증,종자구입 및 수확물 판매관련증거, 농작물작황상황,인우보증서등을 들고 있습니다.
   
   그러나 이러한 증빙들은 자경을 판단하는데 있어 절대적인 것은 아니며, 다른여러가지 상황 즉 양도자의 직업,가족관계,기타정황과 함께 고려하여 자경여부를 판단하게되는 것입니다.
   
   배우자로 부터 증여받은 농지를 양도하는 경우 증여자의 자경기간은 포함되지 않아 조세특레제한법 제69조 규정의 8년재촌자경농지로서 양도소득세 면제를 받을수가 없는 것입니다.
   

▒ 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득[령153조2항]

>주상공지역에 편입된 경우 편입된 날까지 소득에 대해 감면(부칙 규정 없음)

경작상 필요에 의하여 대토하는 농지로서 아래의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

① 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

② 새로 취득하는 농지의 면적이 양도한 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의가액의 2분의1이상인 경우

1. 
   
2. 농지소재지의 규정
   
   아래의 해당하는 지역을 말한다.(경작 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다.)
   ① 농지가 소재하는 시`군`구(자치구인 구를 말한다)안의 지역
   ② 1호의 지역과 연접한 시`군`구안의 지역
   ③ 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역 (2008.2.22. 신설)
   
   통작거리 20km이내 지역이 부칙으로 2005년 12월 31일까지 대토하는 경우에는 적용
   참고 8년이상 자경농지는 전면개편으로 통작거리 규정이 적용되지 않음
   
   
3. 비과세가 배제되는 농지등
   
   아래의 농지는 비과세되는 농지에서 제외한다.
   
   ① 양도일 현재 특별시 광역시 또는 시지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역 상업지역 또는 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 다만, 일정한 사유로 편입된 날로부터 3년이 경과된 토지는 제외한다.
   
   ② 당해 농지에 대하여 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지
   
   
4. 3년이상 경작 유뮤
   
   새로운 농지의 취득 후 3년 이내에 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 법률에 의하여 수용되는 경우에는 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 본다
   
   직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나
   농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다
   
   
5. 상속의 경우 경작 기간
   
   농지 취득 후 3년 이내에 농지소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산한다
   

▒ 공공사업용 토지등에 양도세감면 [조특법77조]

>농어촌특별세 과세(단 8년이상재촌자경 비과세)

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ소급해서 2년<ㅡㅡㅡㅡ인정고시일ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2011-12-31
<ㅡㅡㅡ 취 득ㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡ 양도ㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡ 감면 현금20% (채권25%) (채권만기보유30%)
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡ취득ㅡㅡㅡ>|<ㅡㅡㅡㅡ 양도ㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡ 감면x

1. 
   현금 :20%감면
   채권:25%
   만기까지 보유특약채권 (3년 이상 40% , 5년 이상 50%) 종전30%
   채권등 토지수용사실확인서 첨부
   
   
   
2. 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면[조특법77조]
   
   ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한
   
   사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을
   
   2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 20(토지등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 25로 하되,
   대통령령으로 정하는 방법에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는3년 이상 40% 5년 이상은 50%에 상당하는 세액을 감면한다.
   
   1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
   
   2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외한다)안의 토지등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
   
   
   3. 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
   
   [별지 제54호 서식 부표]
   
   
3. 농어촌특별세
   
   서면5팀-2972, 2007.11.13.
   양도한 토지가 수용 당시 사실상 농지세 과세대상 농지이고 당해 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하던 농지이면 농어촌특별세가 비과세되는 것임
   
   

▒ 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례 [법77조의2]

1. 
   
   

▒ 공공사업용 토지등에 양도세감면 [조특법77조의3]

1. 
   
2. 요약
   
   
3. 개발제한구액 내 매수청구등으로 양도하는 토지
   
   
4. 개발제한구역제한구역 해지후 공익사업으로 수용되는 경우
   
   
   

▒ 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례[조특법85조]

> 거주자가

> 지정지역내 부동산을

> 아래의 날 중 빠른 날 이전에 취득하고

① 관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날,
② 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날
③ 투기지정지역으로 지정한 날

> 2006년 12월 31일 이전에 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도'수용되는 경우

> 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 계산할 수 있음


○서면4팀-1158, 2005.7.8. 〔지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례〕

거주자가 「소득세법」 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역(부동산 투기지역)내의 부동산을 「조세특례제한법」 제85조 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날 및 「소득세법」 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역으로 지정한 날 중 가장 빠른날을 말함) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것입니다.


▒ 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 [제97조]

> 86년이후 신축국민주택 + 2000년가지 임대개시 + 5년이상

본문은 50% 감면을, 단서는 100% 감면을 규정하고 있음
단서조항 임대주택법에 의한 등록이 필수 세무서에 사업자등록은 필수사항이 아님
cf 소득세법상 중과배제되는 임대주택은 임대주택법및 소득세법상 사업자등록이 필수사항임

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ1986/1/1ㅡㅡㅡㅡ1995/1/1ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2000/12/31ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ임대후 +5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ임대후+10년ㅡ

임대주택ㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡ ㅡㅡ신축'임대ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡ5호이상 임대ㅡㅡ|<ㅡㅡ양도(50%감면)ㅡㅡ>|ㅡ양도(100% 감면)

건설임대*ㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡ ㅡ신축'임대ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡ양도(100%감면)

매입임대*ㅡㅡㅡㅡ-ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득'임대개시ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡ양도(100%감면)

*임대주택 ; 임대주택법에 의한 절차 가령 등록등을 하지 아니한 주택으로 해석됨
*임대주택법에 의한 건설임대주택
*임대주택법에 의한 매입임대주택(취득시 입주한 사실이 없는 주택) 취득시 입주한 사실이 없는 주택

1. 
   
2. 50% 감면
   
   「1986.1.1부터 2000.12.31.까지 기간 중 신축된 국민주택
   
   또는
   
   1985.12.31 이전에 신축된 공동주택(아파트 등)으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 없는 국민주택」을
   2000.12.31 이전에 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것입니다.
   
   
3. 100% 감면
   
   임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과
   
   같은법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여
   5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함) 및
   10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다
   
   
4. 1세대1주택 비과세 규정시 주택수에서 제외 [97조2항]
   
   임대주택+ 일반주택=> 일반주택 양도 ; 주택수에서 제외(5호이상 임대개시후부터)
   
   위임대주택을 5호(다가구주택의 경우 1가구를 1호로 봄) 이상 임대개시한 후부터 당해 임대주택은 다른주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면을 받는 소득세에 대하여는 20%의 농어촌특별세가 과세됩니다.
   
   
5. 소득세법상 중과세율 적용여부 [소득세법 세율규정참조]
   
   다른주택 양도시 주택수 포함
   해당주택 양도시 해당주택포함 1세대3주택이상이더라도 중과세율 배제
   
   감면대상 장기임대주택 [령167의3조의1항3호]
   조특법 97조,97조의2, 98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택
   
   
6. 농어촌특별세
   
   20%과세
   

▒ 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례[조특법97조의2] ↑ 위로



> 99년8월20일 이후 신축 국민주택 + 2001년가지 임대개시 +신축주택포함2호이상 + 5년이상 ==> 100%세액감면

단서는 100% 감면을 규정하고 있음

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ1999/08/20ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2001/12/31ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ임대후 +5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

임대주택ㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡ-ㅡㅡ신축³'임대ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ양도(1000%감면)

건설임대¹ㅡㅡㅡㅡ-|<ㅡㅡㅡㅡㅡ ㅡ신축³'임대ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ양도(1000%감면)

매입임대²ㅡㅡㅡㅡ-|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ신축³'임대ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ->|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ-|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ양도(100%감면)

1)임대주택법에 의한 건설임대주택
2)임대주택법에 의한 매입임대주택(취득시 입주한 사실이 없는 주택) 취득시 입주한 사실이 없는 주택
3)2001-12-31까지 계약금을 납부한 것 또는 1999-08-19 이전 신축한 것으로 1999-08-20 일현재 입주한 사실이 없는

일정한 거주자가
일정요건에 해당하는 국민주택을
5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.
일정한 거주자란?
1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

에 해당하는 국민주택

아래의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택
① 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간중에 신축된 주택
② 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년8월 20일 현대 입주된 사실이 없는 주택

아래의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일가지의 기간중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다.)및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다.)
① 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
② 제1호 ②에 해당하는 주택

※ 조세특례제한법 제97조의2 제1항 본문의 규정에서 정하는 「5년 이상 임대여부의 계산」은 동법시행령 제97조 제5항의 규정을 준용하여 계산하되,
주택임대기간은 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 적법하게 주택임대사업을 하기 위해 등록하여 주택임대를 개시한 날부터 계산하는 것입니다.

조세특례제한법 제97조의2 규정의 신축임대주택(국민주택규모 이하)에 대한 양도소득세 감면규정(2호이상)은 1999.8.20부터 2001.12.31까지 매입계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택으로 임대주택법에 의한 매입임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)인 경우에 적용되는 것입니다.

소득세법상 중과세율 적용여부

1세대 3주택 판정시 주택수에는 포함,
1세대 3주택 이상이고 당해 자산이 양도자산일 경우 중과세율을 적용 배제

감면대상 장기임대주택 [령167의3조의1항3호]
조특법 97조,97조의2, 98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택




▒ 농어촌주택에 대한 특례[조특법99조의4]

1세대1주택 비과세 판단시 농가주택은 주택수에서 제외

ㅡㅡㅡㅡ2003/08/01ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2009-01-01ㅡㅡㅡㅡ2011/12/31ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득일+3년ㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 농어촌주택취득ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ보유ㅡㅡㅡ>|<ㅡㅡㅡ 1세대1주택판단시 주택 수 제외

1세대1주택 판정시 [ 조특법99조4의 1항]
다주택자 중과세율 판정시 별도제외로 규정되어 있지 않음 아마 광역시 이외의 지역에 3억미만이라는 규정으로 무조건 제외될수 밖에 없는 것이기 때문이라 판단됨

1. 
   
2. 
   조세특례제한법 99조의 4 의규정에 의한 1주택을 보유하는 자가 수도권 및 광역시를 제외한 지역의 읍 또는 면 지역 소재의 대지 200평이내 및 기준시가 7,000만원 이하의 농어촌주택을 2003.8.1부터 2011.12.31까지의 기간중에 취득한 주택의 경우,
   
   농어촌 주택 취득전 부동산을 양도할 때 농어촌주택을 주택으로 보지 아니함
   
   다만 농어촌주택을 3년이상보유하여야 하며 3년이내 양도시에 다른 주택양도에 대한 비과세를 취소하고 양도소득세를 추징합니다
   
   
3. 1세대1주택 판정시
   
   다른 1주택 양도와 관련하여 위 농어촌주택은 1세대1주택판정 및 감면주택의 감면대상 적용시 제외합니다.
   
   
4. 1세대3주택 중과세율
   
   별도 제외 규정은 없으나 3억미만 주택수 제외규정에 의해 당연히 제외되는 주택이 되게 됨
   

▒ 미분양주택에 대한 과세특례[조특법98]


1항규정

ㅡㅡㅡㅡ1995/11/01ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ1997/12/31ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득일+5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡ미분양국민취득*ㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡ보유'임대ㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡ양도 {20% 세율 or 종합소득세납부}ㅡ
*구청장등이 미분양주택임을 확인한 주택 또는 건설업자로부터 최초분양

>3항규정

ㅡㅡㅡㅡ1998/03/01ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ1998/12/31ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득일+5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 취득ㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡ보유'임대ㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡ양도 {20% 세율 or 종합소득세납부}ㅡ


거주자가 일정한 미분양 국민주택을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득하여 5년 이상 보유 임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 아래 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다.

일반분양자- 계약금을 완납

소득세법 다주택 중과세율 적용

주택수 계산시에는 포함하나 해당주택 양도시 중과세율은 적용배제



▒ 지방미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례[조특법98조의2]
ㅡㅡㅡㅡ2008/11/08ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2010/2/11ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득일+5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 취득ㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ요건(취득시기)
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ양도= 100%감면ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ5년내양도
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 취 득ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ-|<ㅡㅡㅡ양도 =5년간발생소득x100%(60%)감면ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>5년이후양도

11월2일까지 미분양주택
자가신축제외
1세대1주택판정시 일반주택양도시 주택수 제외 98조의2의 4항
장기보유특별공제 80% 접수는 상관없음
누진세율적용
거주자 중과세율 제외
98조의 3규정 나오면서 무력화


▒ 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례[조특법98조의3]
2013년1월1일 이후 신고 결정 경정하는 분부터는 소득감면방식 대법원 판결2010두3725 2012-06-28 반영개정
1세대1주택판정시 감면주택은 일반주택 양도시 주택수에서 제외 [조세특례제한법98조의3의 3항]
농특세비과세 [농특세법시행령6항 1호]

>일정기간 + 주택건설사업자로부터 +미분양주택취득 +양도시 => 서울을 제외한 과밀억제권역 60% 기타 지역 100%

ㅡㅡㅡㅡ2009/2/12ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2010/2/11ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득일+5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡ 취득ㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡ양도(100%, 60%)ㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡ 취득ㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡ양도(5년간소득 X 100%,60%)

감면소득금액*	=	(양도가액 - 취득가액)	x	(5년이 되는 날 기준시가 - 준공시 기준시가)
				양도시 기준시가 - 준공시 기준시가

* 감면소득금액; 5년이 되는날 - 준공

98조의3
2010년 2월10일까지만 적용됨
98조의2와 98조의3의 선택적용하도록 규정되어 있음
98조의2; 수도권 밖에서 분양되어있는 미분양아파트해당됨
98조의3; 미분양뿐아니라 신축도 포함
적용제외(과밀억제권역에는 적용안됨 대지200평 연면적 45평 초과하는 주택은 안됨 가액제한은 없음
착공 2009년2월12일 & 준공2010.1.11(계약금과 납부하면 가능)


2009년2-10이후 미분양주택
1항 2항 주택법20호이상
20호미만 미분양과 추후 신축하는 것을 포함
재개발재건축x(기왕에 지워진 것으로 주택수 증가x
자기명의멸실재건축x
타인소유멸실재건축 ?
부수토지제한없음
취득시기 준공일-

ㅡ토지취득ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ준공일ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡ|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡ건설ㅡㅡ|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|감면범위논란

98조의2 지방미분양주택 중복적용시 6선택적용
장기보유특별공제80%30%
세율적용시 주택수 2개

① 거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을
2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에
「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여

그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고,

해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다.

이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2009. 3. 25. 신설



▒ 비거주자의 주택취득에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특법98조의4] 2010-05-13




▒ 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특법98조의5] 2010-05-13

1. 
   
   2013년1월1일 이후 신고 결정 경정하는 분부터는 소득감면방식 대법원 판결2010두3725 2012-06-28 반영개정
   
2. 
   분양가인하율에 따라 감면율이 달라짐
   2011년4월30일까지 적용
   98의3조항을 연장
   
   
   ㅡㅡㅡㅡㅡ2010/2/11현재 미분양ㅡㅡㅡㅡ2011/4/30ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득일+5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
   ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡ취득ㅡㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡㅡ양도100%,80%, 60%)ㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
   ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡ취득ㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡ양도(5년간소득 X 100%,80%,60%)
   
   
3. 요건 [조특법 98조의5 1항]
   
   > 거주자 or 국내사업장이 없는 비거주자 + 수도권 밖 + 2010-02-11 현재 미분양 + 최초계약 + 2011-04-30 까지 취득(계약금 납부)
   
   거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가
   
   2010년 2월 11일 현재
   
   수도권 밖의 지역에 있는
   
   대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을
   
   2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과
   
   최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여
   
   그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고,
   
   해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 5. 14. 신설)
   
   1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 (2010. 5. 14. 신설)
   2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 (2010. 5. 14. 신설)
   3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2010. 5. 14. 신설)
   
   
4. 다른 주택 양도시 [조특98조5의2항]
   
   1세대1주택 비과세 및 다주택 중과세규정 적용시 소유주택으로 보지 않음 98조의5의 3항
   
   
5. 미분양주택 양도시 [조특98조5의3항]
   
   소득세법상 장기보유특별공제 규정 및 단기양도에 중과세 및 다주택 중과세 규정에 불구하고
   
   보유년수별 장기보유특별공제및 일반세율을 적용한다.
   
   

▒ 준공후 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 [조특법98조의6]


2013년1월1일 이후 신고 결정 경정하는 분부터는 소득감면방식 대법원 판결2010두3725 2012-06-28 반영개정

1. 
   
   ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2010/5/19시행ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2011/12/31ㅡㅡㅡㅡㅡ임대일+2년ㅡㅡㅡㅡㅡ임대일+5년ㅡㅡㅡ
   사업주체ㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡ임대계약체결ㅡㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡㅡㅡ임대ㅡㅡㅡ>| ㅡㅡㅡ양도(5년간소득 x 50%)
   매 입 자ㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡ 등록+임대계약쳬결ㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ임대ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡ양도(5년간소득 X 50%)
   등록 ;임대사업자등록 및 사업자등록을 모두를 말함
   
   
2. 요건 [법98조의6의1항]
   
   거주자 또는
   「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자(이하 이 조에서 "비거주자"라 한다)가
   
   다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는
   
   해당 주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면(제1호의 요건을 갖춘 주택에 한정한다)하고,
   
   그 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
   
   1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자(이하 이 조에서 "사업주체등"이라 한다)가 대통령령으로 정하는 준공후미분양주택(이하 이 조에서 "준공후미분양주택"이라 한다)을 2011년 12월 31일까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택으로서 거주자 또는 비거주자가 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택
   
   2. 거주자 또는 비거주자가 준공후미분양주택을 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하여 취득하고 5년 이상 임대한 주택(거주자 또는 비거주자가 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하고 2011년 12월 31일 이전에 임대계약을 체결한 경우에 한정한다)
   
   
3. 다른주택 양도시 [법98조의6의2항]
   
   소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
   
   
4. 미분양주택 양도시[법98조6의 3항]
   
   제1항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다.
   
   1. 장기보유 특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
   2. 세율: 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율
   
   
5. 기타 [법98조의6 4항]
   제1항을 적용할 때 양도소득금액의 계산, 준공후미분양주택ㆍ임대기간의 확인절차 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
   
   

▒ 준공후 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 [조특법98조의7]
>2012-09-24일 현재 미분양주택 중 취득가액 9억원 이하 주택을 취득(계약을 포함) 양도하는 경우 5년간 소득 100%감면 + 다른 양도주택의 비과세 판정 및 세율적용시 소유주택에서 제외

1. 
   2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 취득하는 9억원 이하의 미분양주택에 대하여 취득후 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세를 전액면제하고 5년 후에 양도하는 경우에는 취득후 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제
   
   

ㅡㅡㅡ2012/09/24 ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2012/12/31ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득후+5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡ미분양주택취득기간ㅡㅡㅡㅡ>|<ㅡㅡㅡㅡㅡ전액면제ㅡㅡㅡㅡㅡ>| ㅡㅡㅡ양도(5년간 발생소득에 면제)

감면소득금액*	=	(양도가액 - 취득가액)	x	(5년이 되는 날 기준시가 - 준공시 기준시가)
				양도시 기준시가 - 준공시 기준시가

* 감면소득금액; 5년이 되는날 - 준공

비문양주택 취득자에 대한 양도소소득세 과세특례
대상주택 : 2012-09-24 현재 취득가액 9억원 이하 미분양주택
취득기간 : 2012-09-24~2012-12-31 취득(계약분 포함)
감면방식

1. 
   c취득후 5년 이내 양도시 : 100% 세액감면
   취득 후 5년 경과 후 양도시 : 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제
   기타특례: 1세대1주택 비과세, 다주택자 중과세율 적에 있어 미분양주택을 거주자의 소유주택으로 보지 않음
   

미분양주택의 범위 [조특령98의61항3항]

1. 
   미분양주택의 정의
   
   1. 입주자모집공고일에 따른 입주자 계약일이 지난 주택단지에서 2012-09-23일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착눈으로 공급하는 주택
   
   미분양주택의 공급자의 범위
   
   1. 입주자모집공고를 한 사업주체
      사업주체로부터 미분양주택을 매입한 아래의 자
      -대한주택보증주식회사
      -공사대금을 비분양주택으로 대물변제받은 시공사
      -기업구조조정부동산투자회사(CR REITs)
      -신탁업자
      
   
   

미분양주택에서 제외되는 주택

1. 
   -매매계약일 현재 임차인 등이 입주한 사실이 있는 주택
   2012-09-23일 이전에 체결된 매매계약이 2012-09-23일 이전에 해제된 주택은 미분양주택에 해당
   -계약자가 2012-09-23일 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 같ㅇ느 사업주체와 2012-09-24일 이후 계약체결한 비분양주택
   계약자의 친족(국세기본버방 친족)이 계약 체결하는 경우를 포함
   

미분양주택 확인절차 및 방법 [조특령98의6 5항 12항]

1. 
   사업주체는 감면대상 미분양주택 현황을 2012-11-30일까지 시장'군수'구청장에게 제출
   
   시장'군수'구청장은 미분양주택현황을 2012-12-31까지 주택소재지세무서장에 제출
   
   사업주체는 매매계약 체결즉시 매매계약서에 시장'군수'구청장으로부터 비분양주택 확인날인을 받아 계약자에 교부하고 미분양주택화인대장을 작성'보관
   
   시장'군수'구청장은 확인날인 후 미분양주택 확인대장 작성'보관
   
   시장'군수'구청장과 사업자는 각각 미분양주택확인대장을 2012-03-31까지 각각 주택 소재지 세무서장게게 제출
   
   양도세 감면신청시 미분양주택으로 확인날인된 매매계약서 사본을 납세지관할 세무서장에 제출
   

▒ 신축주택의 취득자(주택건설사업자 제외)에 대한 양도소득세의 감면 [조특법99조]

2013년1월1일 이후 신고 결정 경정하는 분부터는 소득감면방식 대법원 판결2010두3725 2012-06-28 반영개정

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ1998/05/22ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ1999/06/30ㅡㅡㅡㅡ1999/12/31ㅡㅡㅡ취득일+5년ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
국민주택ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ ㅡㅡㅡ취득*ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
기 타ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득* ㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

* 자가건설한 경우 준공?/ 매입한 경우 동기간 중 계약금을 납부한 경우를 의미함
취득일로부터 5년이내 양도 100%감면
5년 이후 ; 5년간 발생한 소에 100% 감면
농어촌특별세 과세

1. 
   
2. 
   
   신축주택취득기간은 1998.5.22부터 1999.6.30까지(국민주택의 경우 1999.12.31까지)입니다.
   
   - 매입하는 경우에는 상기의 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하신 경우이어야 됩니다.(즉 매입기준시점은 계약 및 계약금납부일 기준이므로 잔금또는 준공은 상기의 신축주택 취득기간 이후이어도 되는 것입니다.)
   
   매매계약일 현재 입주한 사실이 있으면 적용을 받을수 없습니다. 또한 고급주택과 분양권으로 매입한 주택, 미등기양도주택은 적용 받으실수가 없습니다
   상기에 해당하는 당해 신축주택은 다른주택의 1세대1주택비과세 판정시 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다. 즉 상기에 해당하는 당해 신축주택이면 다른주택의 1세대1주택비과세 판정시에는 언제든 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다.
   
   
3. 
   
   감면내용은 상기와 같이 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감합니다.(감면분에 대해 농어촌특별세는 부담하시게 됩니다)
   
   
4. 
   
   * 조세특례제한법 시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】
   
   
   ④ 법 제99조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 확정신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 1에 해당하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1999. 10. 30. 개정)
   
   1. 법 제99조 제1항 제1호의 주택 (1999. 10. 30. 개정)=>자가건설
   
   가. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30. 개정)
   나. 건축물관리대장 (1999. 10. 30. 개정)
   
   2. 제3항 제2호의 주택 (1999. 10. 30. 개정)=>신축주택 매입
   
   가. 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30. 개정)
   나. 제1호의 서류 (1999. 10. 30. 개정)
   
   3. 기타의 주택 (1999. 10. 30. 신설)
   가. 취득시의 주택매매계약서 (1999. 10. 30. 신설)
   나. 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999. 10. 30. 신설)
   
   

▒ 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특법99조의2] 2013-04-01~2013-12-31

1. 
   
2. 개요 -> 5년간 발생한 양도소득 감면 + 다주택판정시 주택수 제외
   
   
3. 양도세면제[조특법99조의2,시행령99조의2]
   
   2013년4월1일 ~2013년12월31일까지 신축주택,미분양주택,1세대1주택자로부터 취득하는 기존주택
   오피스텔을 포함
   계약금을 납부하고
   
   1. 
      
   2. 전용면적85제곱미터 or 6억원이하 주택
      
      (1) 58제곱미터 이하 또는 시가 6억원 이하의 신축주택 ,미분양주택
      
      1. 
         1) 신축주택 :2013년4월22일이후부터 2013년말까지 주택법재37조에 따라 사업주체가 공급하는 주택 및 개인이 사용승인(사용검사)받은 주택
         
         2)미분양주택 : 입주자모집공고에 따른 계약일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택으로 2013년4월22일 이후부터 2013년말까지 미분양주택인 경우
         
      
      (2)1세대1주택자(일시적2주택자포함)로부터 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하 또는 6억 이하 기존주택 :2013년 4월22일이후부터 2013년말까지 취득하는 주택
      
      
   3. 감면
      
      5년간양도소득세면제
      
      
   4. 농어촌특별세
      
      감면세액의 20% 과세
      
   
   
4. 취득세면제
   
   1. 
      
   2. 생애최초주택구입자
      
   3. 6억원이하 국민주택 부부합산 7천만원 이하
      세대원 전원 주택을 매매한 적이 없어야 함
      잔금청산일을 기준으로 함
      오피스텔은 제외함
      단독세대주는 35세이상
      35세 이하 미혼자녀는 세대를 분리해도 같은세대로 봄
      
   
   
5. 기타 강의 요약내용
   
   비고세판정 및 다주택수 계산시 주택수에서 제외
   
   대상자 : 거주자 비거주자등도 가능
   취득기한 : 2013-04-01~2012-12-31 취득 (매매계약+계약금완납)
   대상주택 : 2013-04-01 일 현재 미분양주택, 4월1일 이후 신규분양, 1세대1주택자로부터 취득하는 주택
   오피스텔을 포함(주거용으로 사용하는 모텔 사는 사람은 60일이내에 주민등록을이전하든지, 임대사업자등록을 하든지)
   재개발'재건축의 제외(일반분양자분은 포함)
   4월1일 이전 계약했던것을 해제하고 새로 하는 것을 안된다. 계약기간중 해지하고 다시 취득는 것도 안됨
   
   대상주택은 6억이하 or 면적85평방미터 이하
   감면 : 5년간 발생한 소득 감면
   
   
   *1세대 1주택자
   
   파는사람이 구청에 신고하고 매수자에게 교부함
   1세대의미: 2013년4월1일 현재 주민등록법상 1세대
   부부는 떨어져 있어도 같은세대로 봄
   담만 부부가 단독세대로 동거인이 있는 경우에는 별도세대로 봄
   주택도 주택법상 주택을 말하나 주거용 오피스텔을 포함
   주택수 판정은 : 계약일 현재로 판정
   보유기간 : 취득일부터 ~계약일 현재2년 이상
   일시적2주택자도 1주택자에 포함(지존취득일로부터 1년이 경과해서 새로운 주택을 취득하고 3년이내 양도)
   
   
   

▒ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 [조특99조의3]

2013년1월1일 이후 신고 결정 경정하는 분부터는 소득감면방식 대법원 판결2010두3725 2012-06-28 반영개정


ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2001/05/23ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2003/06/30ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ취득일+5년ㅡㅡㅡㅡㅡ
매입주택ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡ최초매매계약 + 계약금 납부ㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡ감면소득ㅡㅡㅡ|
자가건설ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|<ㅡㅡㅡ사용승인' 사용검사ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>|ㅡㅡㅡㅡ감면소득ㅡㅡㅡ|

고급주택제외 /부동산매매업자는 적용안된 (구분 사업성)
감면소득의 계산 ; 조특령40조 구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등을 준용

감면소득금액*	=	(양도가액 - 취득가액)	x	양도시 기준시가 - 준공시 기준시가
				5년이 되는 날 기준시가 - 취득당시 기준시가

* 감면소득금액; 5년이 되는날 - 준공

1. 
   
2. 매입주택
   
   거주자(주택건설사업자 제외)가
   
   2001.5.23 부터 2003.6.30 까지의 기간 중에
   
   주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고
   
   계약금을 납부하여 취득한 신축주택
   (매매계약일 현재 다른자가 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 이에 해당하지 아니하는 것임)을
   
   그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는
   
   "거주여부 및 다른주택의 보유여부"와 관계없이
   
   양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액이 감면됩니다.
   
   (단, 서울, 과천, 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동의 경우는 제외하는 것이나 다만, 2002.12.31. 이전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에는 포함)
   
   
3. 자기건설주택
   
   거주자(주택건설사업자 제외)가
   
   자기가 건설한 신축주택으로서
   2001. 5. 23부터 2003. 6. 30까지의 기간 중에
   사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는
   
   양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고,
   당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 것이나,
   
   당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.
   
   
4. 1세대 1주택 판정시 주택에서 제외
   
   위 1.에 해당하는 신축주택은 다른주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이고,
   
   감면을 받는 소득세에 대하여는 20%의 농어촌특별세가 과세됩니다.
   
   비조합원으로서 주택조합으로부터 일반분양 받은 경우라면 감면대상이 되는 것이나,
   
   조합원의 자격으로 당해 주택을 취득하는 경우라면 2003.6.30.까지 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받아야 하는 것이므로 감면대상이 되지 아니하는 것입니다
   
   고가주택의 판단기준에 참고되는 예규는 아래와 같습니다.
   문서번호 : 서일46014-10259 | 생산일자 :2003-03-06
   
   (회신)
   2002. 12. 31.이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)규정 적용시 고급주택은 동법 부칙(2002. 12. 11. 법률 제6762호) 제29조에 의해 판단하는 것이므로
   귀 질의의 경우 고급주택 기준은 면적기준(전용면적 165㎡이상), 가액기준(실지거래가액 6억원 초과)을 모두 충족해야 하는 것임
   
   (질의)
   2002년 1월에 전용면적 50평 미만의 미분양아파트를 주택건설업자로부터 6억9천만원에 최초분양 받아 등기후 2003. 1. 1. 이후 양도하는 경우 (양도예정가액 6억원 초과)
   상기 주택이 고급주택에 해당하는 지 여부
   
   
5. 
   
   분양아파트(신축주택)의 취득시기는 아래 규정을 참고하시기 바랍니다
   소득세법시행령 제162조 제2항
   완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
   
   소득세법기본통칙 98-2 【신축건물의 취득시기】
   ① 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다.
   ② 제1항에서 규정하는 “건물이 완성된 날”이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
   
   
6. 농어촌특별세
   
   20% 과세
   
   

▒ 중복적용의 배제 [조특127조7항~9항]

1. 
   ⑦ 거주자가 토지등을 양도하여 둘 이상의 양도소득세의 감면규정을 동시에 적용받는 경우에는 그 거주자가 선택하는 하나의 감면규정만을 적용한다.
   다만, 토지등의 일부에 대하여 특정의 감면규정을 적용받는 경우에는 남은 부분에 대하여 다른 감면규정을 적용받을 수 있다.
   
   ⑧ 거주자가 토지등을 양도하여 제77조 및 제85조의7이 동시에 적용되는 경우에는 그 중 하나만을 선택하여 적용받을 수 있다.
   제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
   제85조의7 【공익사업을 위한 수용등에 따른 공장 이전에 대한 과세특례】
   
   ⑨ 거주자가 주택을 양도하여 제98조의2와 제98조의3이 동시에 적용되는 경우에는 그 중 하나만을 선택하여 적용받을 수 있다.
   제98조의2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】
   제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
   

▒ 양도소득세 감면의 종합한도 [조특133조1항] 증여세도 규정

1. 
   
2. 감면한도
   
   1. 
      
   2. 과세기간별로 가장 큰 금액
      ① 1억 ; 기타감면
      ② 2억 ; 자경감면 + 기타감면
      
      자경감면(69조)
      기타감면(33조, 제43조, 제70조, 제77조, 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면)
      
      
   3. 5과세기간별로 아래의 큰 금액
      ①1억 대토감면
      ②3억 자경감면, 대토감면, 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 중 40% 50%받은 경우
      
      
      70조 농지대토에 대한 양도소득세 감면
      제69조, 제70조 또는 제77조(100분의 40 및 100분의 50의 감면율을 적용받는 경우에 한한다)
      
   
   
3. 2008년
   
   1.2중 max
   
   1. 과세기간별로 2억(69조 자경농지감면이 없는 경우 1억)
   2. 5년간 3억(69조 자경농지감면이 없는 경우 1억)
   
   
   
4. 2007년
   > 대토 + 자경농지
   > 5년간 합산하는 것은 2006년 1월 1일이후 양도분부터
   
   따라서 2006년에는 2006년1월1일 이후부터 합산하는 것으로 판단
   
   제1항의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액 중 제69조와 제70조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액이 그 외 감면받을 양도소득을 제외하고 5개 과세기간의 합계액이 1억원(이하 이 항에서 “농지감면한도액”이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니한다.
   
   이 경우 농지감면한도액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산한다.
   
   
   부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7839호)
   
   제36조 【양도소득세 감면 종합한도액에 관한 적용특례】
   
   ① 제133조의 개정규정 중 농지대토에 대한 양도소득세 감면 종합한도액은 이 법 시행 후 양도하여 대토하는 분부터 적용한다.
   
   ② 제133조 제2항 후단의 개정규정을 적용함에 있어서 이 법 시행 전에 제69조의 규정에 의하여 감면받은 세액은 이를 합산하지 아니한다.
   
   

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