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기업회계기준서 제12호
건설형 공사계약
회계기준위원회 의결 2003. 2. 21.
요 약
이 기준서는 건설형 공사계약의 회계처리와 공시에 대한 사항을 규정하는
데 목적이 있다. 건설형 공사는 일반적으로 여러 회계기간에 걸쳐 진행되기
때문에 이 기준서는 공사수익과 공사원가를 공사가 수행되는 회계기간에 적
절히 배분하는 회계처리를 주로 다룬다. 이 기준서는 건설업뿐만 아니라 공
사계약의 형태가 유사한 경우에는 기타 산업에도 적용할 수 있다. 이 기준서
가 적용되는 “건설형 공사계약”은 단일자산의 건설공사는 물론이고, 설계나
기술, 기능 또는 그 최종적 목적이나 용도에 있어서 밀접하게 상호 연관되어
있는 복수자산의 건설공사를 위해 합의된, 법적으로 구속력 있는 계약을 말
한다. 건설형 공사계약은 일반적으로 건물이나 교량, 도로 등의 건설공사계
약을 의미하지만, 이외에도 선박이나 복잡한 전자장비(레이더나 무기, 우주장
비 등)의 제작과 같은 특별한 주문생산형 공사계약도 포함한다.
이 기준서는 공사계약별로 적용함을 원칙으로 한다. 그러나 경우에 따라서
는 계약내용의 경제적 실질을 올바로 반영하고 기간손익의 왜곡을 방지하기
위하여, 동일 계약 내에서도 구분 가능한 부분별로 이 기준서를 적용하거나
여러 계약을 하나의 계약으로 보아 이 기준서를 일괄 적용해야 한다. 이 기
준서에서는 이러한 회계처리를 공사계약의 병합과 분할에 관한 회계로서 다
루었다.
공사수익은 최초에 합의된 계약금액과 건설공사내용의 변경이나 보상금
또는 장려금의 지급에 따라 추가될 수익 중 발생가능성이 매우 높고 신뢰성
있는 측정이 가능한 금액으로 구성된다. 공사수익은 수취하였거나 수취할 대
가의 공정가액으로 측정한다. 공사수익의 측정치는 다양한 불확실성에 의해
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영향을 받으며 일정한 사건이 발생하거나 측정당시의 불확실성이 해소됨에
따라 종종 수정할 필요가 있다. 따라서 공사수익금액은 기간에 따라 변동될
수 있다.
보상금은 건설사업자가 공사계약금액에 포함되어 있지 않은 비용을 발주
자나 다른 당사자로부터 보전받는 금액이다. 예를 들면, 발주자에 의한 보상
금은 발주자에 의하여 공사가 지체되거나 제시한 설계에 오류가 있을 때, 또
는 공사내용의 변경과 관련하여 분쟁이 있을 때 발생할 수 있다. 보상금의
측정은 불확실성이 높으며 협상결과에 따라 달라질 수 있다. 따라서, 보상금
은 발주자가 지급요청을 수락하였거나 수락할 가능성이 매우 높고, 그 금액
을 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에만 공사수익에 포함한다.
장려금은 특정 수행기준을 충족하거나 초과할 때 건설사업자가 발주자로
부터 수취하는 추가금액이다. 예를 들어 공사의 조기완료에 대해 건설사업자
에게 계약상 정해진 장려금이 지급될 수 있다. 장려금은 특정수행기준이 충
족되거나 초과될 가능성이 매우 높은 정도로 공사가 충분히 진행되었고, 그
금액을 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에만 공사수익에 포함한다.
공사원가는 ㈎특정공사에 관련된 공사직접원가, ㈏특정공사에 개별적으로
관련되지는 않으나 여러 공사활동에 배분될 수 있는 공사공통원가, ㈐계약조
건에 따라 발주자에게 청구할 수 있는 기타 특정공사원가로 구성된다.
계약상의 지출의무자와 실제 지출행위자가 다른 경우가 있을 수 있다. 예
를 들어, 환경정화비 또는 건설장비의 사용료 등과 같이 발주자가 건설사업
자에게 비용을 청구하거나, 또는 건설사업자가 하도급자에게 비용을 청구 하
는 경우가 있다. 이 경우의 회계처리는 ㈎건설사업자가 발주자로부터 청구받
은 비용으로서 지급할 가능성이 높은 금액은 건설공사원가에 가산하며, ㈏건
설사업자가 부담한 공사원가를 하도급자 등에게 청구한 때는 상대방이 지급
요청을 수락하거나 수락할 가능성이 매우 높고, 지급받을 금액을 신뢰성 있
게 측정할 수 있는 경우에 건설공사원가에서 차감한다.
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공사원가는 계약체결일로부터 계약의 최종적 완료일까지의 기간동안에 당
해 공사에 귀속될 수 있는 원가를 포함한다. 그러나 계약에 직접 관련이 되
며 계약을 획득하기 위해 공사계약체결 전에 부담한 지출은, 개별적으로 식
별이 가능하며 신뢰성 있게 측정될 수 있고 계약의 체결가능성이 매우 높은
경우에 공사원가의 일부로 포함된다. 이러한 공사계약전 지출은 경과적으로
선급공사원가로 계상하며 당해 공사를 착수한 후 공사원가로 대체한다.
공사수익은 공사결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있을 때 대차대조표일 현재
의 공사진행률에 따라 인식한다. 진행기준하에서 공사수익은 그 공사가 수행
된 회계기간별로 인식한다. 공사원가도 일반적으로 공사가 수행된 회계기간
의 비용으로 인식한다. 그러나 잔여 공사기간 중에 발생이 예상되는 공사원
가의 합계액이 동 기간 중 인식될 공사수익의 합계액을 초과할 경우에는 당
해 초과액을 당기의 비용으로 인식하고 공사원가에 포함하여 보고한다.
공사진행률은 총공사예정원가에 대한 실제공사비 발생액의 비율로 계산함
을 원칙으로 한다. 다만 공사수익의 실현이 작업시간이나 작업일수 또는 기
성공사의 면적이나 물량 등과 보다 밀접한 비례관계에 있고, 전체공사에서
이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수
있는 경우에는 그 비율로 할 수 있다.
공사결과를 신뢰성 있게 추정할 수 없기 때문에 진행기준을 적용할 수 없
는 경우가 있다. 이 경우 공사수익은 회수가능성이 매우 높은 발생원가의 범
위 내에서만 인식하고, 공사원가는 발생된 회계기간의 비용으로 인식한다.
공사초기단계와 같이 공사결과를 신뢰성있게 추정할 수 없는 상황이 바뀌어
공사결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있게 되고 이에 따라서 진행기준을 적용
하게 되는 경우에는 이를 회계추정의 변경으로 본다.
공사의 완성시기는 도급공사와 관련하여 건설사업자가 이행하기로 한 계
약상 주된 의무를 완료한 때로서, 일반적으로 공사의 목적물이 준공된 때로
한다. 다만, 동 공사와 관련된 추가공사비 또는 하자보수비 등을 합리적으로
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예측하여 충당부채를 설정한 경우에는 동 공사의 목적물을 실질적으로 사용
할 수 있는 때로 할 수 있다.
진행기준하에서는 매 회계기간마다 누적적으로 공사수익과 공사원가를 추
정한다. 따라서 공사수익 또는 공사원가에 대한 추정치 변경의 효과는 회계
추정의 변경으로 회계처리한다. 변경된 추정치는 변경이 이루어진 회계기간
과 그 이후 회계기간의 손익계산서상 인식되는 수익과 비용의 금액 결정에
사용된다.
공사의 설계변경이나 공사기간의 변경과 같이 계약상 정해진 공사내용의
변경이 이루어질 수 있다. 공사내용의 변경에 따른 수익은 발주자가 공사변
경을 승인하고 그 변경에 따른 추가공사금액을 승인할 가능성이 매우 높으
며, 금액을 신뢰성있게 측정할 수 있을 때 인식한다
공사종료 후에 하자보수 의무가 있는 경우에는 합리적이고 객관적인 기준
에 따라 추정된 금액을 하자보수비로 하여 그 전액을 공사가 종료되는 회계
연도의 공사원가에 포함하고, 동액을 하자보수충당부채로 계상한다. 설정된
하자보수충당부채는 이후 실제로 발생한 하자보수비와 상계하고, 그 잔액은
실질적으로 하자보수의 의무가 종료한 회계연도에 환입하며, 하자보수충당부
채를 초과하여 발생한 하자보수비는 당해연도의 비용으로 처리한다.
이 기준서는 시행일(2003년 12월 31일) 이후 최초로 개시하는 회계연도부터
적용한다. 다만, 이 기준서는 이 기준서 시행일이 속하는 회계연도에도 적용
할 수 있다.
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내 용
목 적 ..............................................................................
적용범위 .........................................................................
용어의 정의 ...................................................................
공사계약의 병합과 분할 .................................................
공사수익 .........................................................................
공사원가 .........................................................................
공사계약전 지출 .............................................................
공사수익과 비용의 인식 .................................................
추정공사손실의 인식 .......................................................
추정의 변경 ....................................................................
공사변경 ........................................................................
하자보수충당부채 ..........................................................
생산설비와 건설장비 또는 가설재의 회계처리 ............
주석공시 .........................................................................
시행일 ............................................................................
경과조치 ........................................................................
부록 1. 결론도출근거 ....................................................
부록 2. 실무지침 ...........................................................
부록 3. 예제 - 계약의 병합과 분할 .............................
부록 4. 핵심규정 ...........................................................

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