ikwon2.com > 웹스터디 > 1. 세금회계(tax)

양도소득 양도소득

페이지 정보

profile_image
작성자 ikwon2 (61.♡.113.193)
댓글 0건 조회 16,217회 작성일 04-08-17 00:21

본문


양도소득과세표준의 계산[소득세92]
양도소득세액 계산의 순서[법93조]
양도소득의 범위[법94]
양도소득금액[법95조]
장기보유특별공제 [법95조②]
양도가액[법96조] <-- 실가신고하는 경우

양도소득의 필요경비계산[법97조]배우자 직계존비속 이월과세[97조4항]
양도 또는 취득의 시기[법98조]
기준시가의 산정[법99조]
양도차익의 산정[법100조]<- 실가 or 기준시가 적용
부당행위계산부인[법101]
양도소득금액의 구분계산 등 [소득세102] tag 양도차손익 통산방법
양도소득기본공제[소득세103]
세율[소득세104]
지정지역의 운영[법104조의2]
비사업용토지의 범위[법104조의3]
양도소득과세표준 예정신고[법105조]
예정신고자진납부 [법106조]
예정신고 산출세액의 계산[법107조]
예정신고납부세액공제[소득세108]
자산양도차익의 결정 [법109조]
양도소득과세표준 확정신고 [법110조]
확정신고자진납부 [법111조]
양도소득세의 분납[법112조]
양도소득세의 물납 [법112조의2]
양도소득세과세표준과 세액의 결정시기 [법113조]
양도소득세과세표준과 세액의 결정'경정 및 통지 [법114조]




↑위로

양도소득과세표준의 계산[법92조] ↑ 위로

양도소득과세표준은 종합소득`퇴직소득 및 산림소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.
양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다.


↑위로

양도소득세액 계산의 순서[법93조]

양도소득세 계산은 아래와 같다.
양도소득세 과세표준
X 세율
= 양도소득산출세액
- 예정신고납부세액공제
= 양도소득결정세액
+ 가산세
= 총결정세액


↑위로

양도소득의 범위[법94조]


  1. 양도소득은 당해 연도에 발생한 아래의 소득으로 한다.
    ① 토지 또는 건물[법94조①1호]
    ② 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득[법94조①2호]
    ③ 주식 또는 출자지분[법94조①3호]
    ④ 기타자산[법94조①4호]

  2. 토지 또는 건물[법94조①1호]

    토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다.)또는 건물(건물에 부속된시설물과 구축물을 포함한다.)의 양도로 인하여 발생하는 소득

  3. 아래에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득[법94조①2호]

    부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할수 있는 권리를 포함한다.)
    ① 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다.)
    ② 지상권
    ③ 전세권과 등기된 부동산임차권

  4. 주식 또는 출자지분[법94조①3호]

    아래에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다.)의 양도로 인하여 발생하는 소득
    ① 증권거래법에 의한 주권상장법인의 주식 등으로서 소유주식의 비율 시가 총액 등을 감안하여 대주주가 양도하는 것과 동 법에 의한 유가증권시장에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것
    -> 세법상 대주주에 대하여 소득세법은 출자지분 3%와 100억이상을
    ② 증권거래법에 의한 협회등록법인의 주식 등으로서 당해 법인의 대주주가 양도하는 것과 동법에 의한 협회중개시장에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것
    ③ 주권상장법인 또는 협회등록법인이 아닌 법인의 주식 등

  5. 기타자산[법94조①4호]

    주식 등의 주권 도는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성 ,특정자산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 일정한 아래의 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 하고 비상장주식에 해당하는 주식이 기타자산에도 해당되는 경우는 기타자산으로 한다.

    1. 부동산 과다법인의 주식

      아래에 해당하는 법인의 주주1인 및 기타주주가 그 법인의 주식 등의 합계액 의 100분의 50이상을 주주 1인 및 기타 주주 외의 자에게 양도하는 경우의 당해 주식 등

      1. 당해 법인의 자산총액 중 토지 건물 부동산에 관한 권리의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 50%이상인 법인
      2. 당해법인의 주식 등이 합계액 중 주주 1인과 기타주주가 소유하고 있는 주식 등의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인

    2. 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였거나 사회 통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가 허가 면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다.)

    3. 특정시설물의 이용권`회원권 기타 명칭 여하를 불문하고 당해 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권(특정법인의 주식 등을 소유하는 것만으로 특정시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 시설물이용권을 부여 받게 되는 경우 당해 주식 등을 포함한다.)

    4. 아래에 해당하는 법인의 주식 등을 양도하는 경우의 당해 주식 등

      ① 당해 법인의 자산총액 중 토지,건물,부동산에 관한 권리의 가액이 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 80%이상인 법인
      ② 아래의 시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 말한다.
      골프장,스키장,휴양콘도미니엄,전문휴양시설

    5. 50%이상 양도의 판정

      주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 수회에 걸쳐 양도하는 때에는 그 들 중 1인이 주식 등을 양도하는 날부터 소급하여 3년 내에 그들이 양도한 주식 등을 합산한다.
      이 경우 과대대상 요건 해당여부는 그 들 중 1인의 주식 등를 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간의 초일 현재의 당해 법인의 주식 등이 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다.

    6. 부동산과다보유법인 및 골프장 등 특정업종을 영위하는 법인의 자산총액 계산

      자산총액 및 자산가액은 당해 법인의 장부가액 (토지의 경우에는)에 의한다.
      아래의 금액은 지산총액에 포함하지 아니한다.
      ① 법인세법에 규정한 무형자산가액
      ② 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간중에 차입금 또는 증자등에 의하여 증가한 현금 금융재산 및 대여금의 합계



↑위로

양도소득금액[법95조]

양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제하고, 그 금액에 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

양도소득금액 = 양도가액 - 필요경비 -장기보유특별공제



↑위로

장기보유특별공제 [법95조②]

  1. 적용대상 및 공제액
    >비거주자도 적용대상(30%), 단 80%는 적용안됨 [법120조]
    토지,건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 아래의 구분에 다라 계산한 금액을 말한다.

    아래의 세율을 적용받는 자산 및 미등기자산은 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

  2. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 [제104조제1항제2호의3] 2011-12-31 이전 양도분까지
주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택 [제104조제1항제2호의4] 2011-12-31 이전 양도분까지
1세대 2주택에 해당하는 주택 [제104조제1항제2호의5]2011-12-31 이전 양도분까지
주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택 [제104조제1항제2호의6] 2011-12-31 이전 양도분까지

비사업용 토지 [제104조제1항제2호의7]
부동산과다보유법인 주식 중 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산
제104조제1항제2호의8

제104조제1항제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다단, 미등기 양도자산을 제외한다.

>> 2009년 1월1일 이후 양도분(1세대1주택자 부분만 수정)
적용년도보유년수공제율비고
일반1세대1주택
2009 양도분3년 이상
4년 미만
10%
3년 이상만 적용
= 보유연수 X 8%
한도=80%(최장10년)

일반 양도소득세 과세대상 자산의 공제율은 30%로 한도로 한다.

아래의 1세대 1주택의 경우에 한한여 공제율은 한도 없이 적용합니다.

[령159조의2]

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택

아래의 경우를 포함한다.

제155조· 거주이전등을 위한 일시적 2주택의 경우 1세대 1주택으로 보는 규정
제155조의2·장기저당담보주택
제156조의2 및 주택과 조합입주권을 보유한 경우 1세대 1주택을 보는 경우
그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 경우
4년 이상
5년 미만
12%
5년 이상
6년 미만
15%
6년 이상
7년 미만
18%
7년 이상
8년 미만
21%
8년 이상
9년 미만
24%
9년 이상
10년 미만
27%
10년 이상 30%



>> 2008년 이후 양도분
적용년도보유년수공제율비고
일반1세대1주택
2008
양도분부터
3년 이상
4년 미만
10%※ 2008-03-21 이후
  1. 1. 요건 ; 3년 이상만 적용
    2.
장기보유특별공제
= 보유연수 X 4%

3. 한도 = 80%(20년이상)

※ 2008-03-21 이전
  1. 1. 요건;3년이상

    2. 3년이상 ~ 4년미만
    = 10%

    3. 4년이상;
    = 보유연수 X 3%

    4. 한도=45%(15년 이상 )

일반 양도소득세 과세대상 자산의 공제율은 30%로 한도로 한다.

아래의 1세대 1주택의 경우에 한한여 공제율은 한도 없이 적용합니다.

[령159조의2]

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택

아래의 경우를 포함한다.

제155조· 거주이전등을 위한 일시적 2주택의 경우 1세대 1주택으로 보는 규정
제155조의2·장기저당담보주택
제156조의2 및 주택과 조합입주권을 보유한 경우 1세대 1주택을 보는 경우
그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 경우
4년 이상
5년 미만
12%
5년 이상
6년 미만
15%
6년 이상
7년 미만
18%
7년 이상
8년 미만
21%
8년 이상
9년 미만
24%
9년 이상
10년 미만
27%
10년 이상 30%


>>2008년 이전
적용년도보유년수공제율
비고
20053년 이상 ~
5년 미만인 것
양도차익의 10% -
5년 이상 ~
10년 미만인 것
양도차익의15%-

10년 이상인 것
양도차익의 30%(45%)양도소득세가 과세되는 일정한 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 45%

20043년 이상 ~
5년 미만인 것
양도차익의 10%-
5년 이상 ~
10년 미만인 것
양도차익의15%(25%) 양도소득비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다.)으로서 일정한 면적기준 미만인 주택:25%

10년 이상인 것
익의 30%(50%) 기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우:50%


15년 이상 장기보유특별공제가 적용되는 1세대 1주택[령159조의2]

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택을 말한다.
155조'제155조의2'156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다.

155조 거주이전을 위한 일시적 1세대 2주택등의 1세대1주택의 특례
155조의2 장기정당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례
156조의2 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례


2007년 귀속분까지 45%감면을 적용받을 수 있는 1세대1주택의 요건

* 기준면적 미만 고가주택[령159조의2]

아래에 해당하는 주택을 말한다.

(1) 일반주택

연면적이 264제곱미터 미만 + 주택에 부수되는 토지의 연면적 495제곱미터 미만

령제154조 3항 본문 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는부분의 면적을 포함한다.

(2) 공동주택

주택의 전용면적이 149제곱미터 미만인 주택

여러자산이 양도한 경우 양도차손이 발생하는 경우 장기보유특별공제 계산

동일 과세연도에 발생한 토지와 건물의 양도차익과 결손금은 서로 통산하는 거이며,
이 경우 장기보유특별공제액계산은 통산하기전의 당해 자산의 양도차익으로 계산하는 것이며, 그 공제액은 통산후 소득금액을 한도로 하는것입니다.

고가주택에 대한 양도차익 등의 계산[법95조③항,령160조]

※ 고가주택 : 89조 제3호의 규정에 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(부수토지 포함)

고가주택에 해당하는 자산이 양도차익 및 장기보유특별공제액은 아래의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다.

  1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

    고가주택의 양도차익=양도차익 ×양도가액-6억원
    양도가액


    * 이경우 주택 또는 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원을 다음과 같이 안분계산한다.
    6억원 안분계산액 =6억원 ×주택 또는 토지의 양도가액
    주택 + 부수토지 양도가액의 합


  2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

    고가주택 장기보유특별공제 =장기보유특별공제액 ×양도가액-6억원
    양도가액


보유기간의 계산[법95조④]

자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 5년 이내 배우자에게 증여받은 재산의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
※ 재건축한 건물의 경우 보유기간을 통산하지 않는 것임
※ 1세대 1주택보유기간 산정시는 보유기간을 통산하여 판정하는 규정 있음



↑위로

양도가액[법96조]

  1. 원칙

    자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에실제로 거래한 가액에 의한다.


  2. 예외-토지,건물,부동산에 관한 권리

    토지,건물,부동산에 관한 권리2006년12월 31일 까지 양도하는 경우에는 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 한다.

    다만, 당해 자산이 아래에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.


    1. 고가주택[법89조3호]의 기준에 해당하는 주택 (이에 부수되는 토지를 포함한다.)
    2. 양도자산의 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
    3. 미등기양도자산의 경우
    4. 취득 후 1년 이내의 부동산의 경우
    5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 일정한 기준에 해당하는 경우

      [령16조의2]양도가액
      자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성,주민등록의 허위이전 등의 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 아래의 하나에 해당하는 경우로 한다.

      1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
      2. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
      3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득 (상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다ㅖ)하여 양도한 경우
      4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 도는 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
      5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

    6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우
    7. 재정경제부장관이 일정한 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 일정한 부동산에 해당하는 경우(투기지역)
    8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우
    9. 기타 당해 자산의 종류,보유기간,거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 일정한 경우

      1. 1세대 2주택 이상인 경우의 양도 [령162의2 5항]
        2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지르 ㄹ포함한다.)을 양도하는 경우

        이 경우 주택 수 계산은 아래와 같다.

        1. 다가구주택->령155조15항 규정을 준용
        2. 공동상속주택->령167조의3 2항2호규정을 준용
        3. 2개이상 주택을 같은 날에 양도하는 경우 -> 령154조의 제9항 규정을 준용


    법률에 의한 수용 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 의할 수 있다.

    상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지등의 취득및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용등 부득이한 사유로 인하여 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우등을 말함

    ※ 기간계산

    취득후 1년이내의 기간 계산은 민법 제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 따른다.
    가령 취득시가 2003년 7월 1일인 경우 1년이 되는 날은 2004년 7월 2일이되며, 이날 까지는 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하여야 한다.

  3. 실지거래가액으로 양도가액을 계산하는 경우의 특례

    법인세법의 규정에 의하여거주자가 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다.) 에게 양도한 경우로서 거주자의 상여 배당등으로서 처분된 금액이 있는 때에는시가를 당해 자산의 양도당시의 실거래가액으로 본다

  4. 취득후 1년 이내의 부동산의 경우 실지거래가액 계산의 예외

    공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다)등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 기준시가에 의할 수 있다.

    상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우
    또는
    공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 이한 수용(협의매수를 포함한다) 등

    부득이한 사유로 인하여

    취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다.



↑위로

양도소득의 필요경비계산[법97조]

  1. 개요

    1. 필요경비(취득가액,자본적지출액,양도비용)

    > 실지거래가액 확인 ; 취득가액 + 자본적 지출액 + 양도비용
    > 실지거래가액이 확인이 안될 때 환산가액 : 환산가액 + 개산공제
    > 상속'증여 취득 : 상속'증여시점 현재 평가액 + 실제지출된 불입액 (취득세등)

    2. 취득가액에서 제외(감가상각비)

    3. 필요경비의 적용(기준시가 or 실가)

  2. 필요경비[법97조①항]


    거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음에 규정하는 것으로 한다.

    1. 취득가액

      1. 원칙

        자산의 취득에 소요된 실지거래가액

        다만 상속 또는 증여로 취득한 경우는 상속증여받은 자산은 상속세법에의하여 평가한 가액 [시행령163조9항]
        이 경우 상속세 신고여부와는 무관하게 상속세법에 의한 평가액을 적용하는 것으로 판단됨

        다만, 기준시가로 신고할 수 있는 경우는 기준시가

        취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 아래의 금액을 합한 것을 말한다.

        1. 령89조1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다.)

        2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용'화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 게산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

        3. 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로
          인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

        4. 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액'사업소득금액 도는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 대에는 이를 취득가액에서 공제한다.


      2. 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우로서 실가가 확인 할 수 없는 경우 [령163조12항]

        >추계결정 및 경정 방법의 준용하여 산정 [ 령176의2 2항내 4항]

        일정한 매매사례가액,감정가액 또는 환산가액
        추계결정'경정시 환산가액을 말함


    2. 자본적 지출액 [법97조1항2호, 령163조 3항]

      1. 령67조 제2항의 규정[즉시상각 의제]을 준용하여 계산한 자본적 지출액

        자본적 지출이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나
        당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며
        아래에 규정하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

        1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

        2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

        3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

        4. 재해 등으로 인하여 건물'기계'설비 등이 멸실 또는 훼손 되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

        5. 기타 개량 '확장'증설 등 상기와 유사한 성질의 것

      2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소용된 소송비용'화해비용 등의금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

      3. 양도자산의 용도변경'개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

      4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 일정한 것

        양도자산의 필요경비 계산 등 [시행규칙79조]

        1. 하천법'댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행되는 사업으로 인하여 다애 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금 (개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담상당액을 말한다.) 다만 개발이익환수에 관한 법률 제12조의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다.

        2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

        3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

        4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

        5. 사방사업에 소요된 비용

        6. 상기의 비용과 유사한 비용


    3. 양도비 [법97조1항4호 령163조5항]

      1. 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

      2. 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

        금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

        [시행규칙79조2항]
        여기서 금융기관이라 함은 증권거래법에 의한 증권회사 및 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 람한다.

        [통칙97-12] 양도비용의 범위

        자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용'공증비용'인지대'소개비 등을 포함한다.


  3. 취득가액에서 제외하는 것 [법97조 2항]

    양도자산의 보유기간 중 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액'사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나, 산입할 금액이 있는 때에는 이를 당해 금액을 취득가액에서 공제한다.

  4. 필요경비 대응 [법97조3항]

    양도소득의 필요경비의 계산은 아래에 의한다.

    1. 실제 취득가액 + 자본적지출액 + 양도비용

      1. 실지취득가액
      2. 전소유자의 양도가액의 취득가액간주제도에 의한 가액 [2009년1월1일이후 양도분부터]
      3. 의제취득일이 적용되는 자산에 대해 실제 취득가액 + 물사상승룰 해당분으로 계산되 가액 [2009년1월1일이후 양도분부터]

    2. 기준시가 , 의제실가 , 실제취득가액을 추계경정'결정한 금액

      1. 취득시기의 기준시가 + 일정한 가산액
      2. 토지 건물 부동산에 관한 권리 양도자가 확인한 가액 + 일정한 가액
        2008년 귀속분까지는 양도가액-취득가액-개산공재약
        [2009년 귀속분부터 실가로 봄
      3. 실지거래가액을 매래사례가액등으로 추계 결정 결정한 가액 + 일정한 가액



      * 일정한 가산액 [령163조 6항]

      1. 토지

        취득당시의 개별공시지가 X 3/100
      2. 건물

        1. 오피스텔 및 상업용 건물 , 주택

          취득당시 기준시가 X 3/100
          미등기 양도자산의 경우에는 3/1,000

        2. "1"외의 건물

          취득당시 기준시가 X 3/100
          미등기 양도자산의 경우 3/1,000

      3. 지상권 ,전세권과 등기된 부동산임차권

        취득당시의 기준시가 X 7/100

      4. 기타의 자산

        취득당시의 기준시가 X 1/100

  5. 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 자산[이월과세 97조4]
    > 직계존비속은 2009년1월1일 이후 증여 양도되는 것부터 적용
    > 1세대1주택 비과세 판정
    1.배우자
    양도시점에 결혼유지~ 통산
    양도시점에 이혼~ 증여등기접수일
    2. 직계존비속
    양도시점 동일세대원 0~ 보유기간 거주기간은 통산
    양도시점 동일세대원 x~보유기간 거주긴간은 증여일부터

    >이혼한 경우

    거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지 건물 과 기타 일정한 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 계산시 취득가액은 당해 배우자의 취득 당시취득가액으로 한다.

    이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 예외적으로 증여세 상당액을 필요경비에 산입한다.

    연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

  6. 실지거래가액 의제
    토지'건물'부동산에 관한 권리를 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 일정한 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득다시의 실지거래가액으로 본다.

    다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 경정되는 경우에는 그러하지 아니한다.

    일정한 방법[령163조10항]
    거주자가 전소유자의 부동산양도 에정신고 또는 확정신고에 있어서 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다.



↑위로

양도 또는 취득의 시기[법98조][령162조]

1. 일반적인 경우
2. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우
3. 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기
4. 부동산과다보유 법인의 주식을 수회에 걸쳐 양도한 경우
5. 1~4까지를 적용함에 있어 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우
6. 양도자산 취득시기의 의제[법률4803호 소득세법 개정법률 부칙 8조]
7. 수입시기 준용

  1. 일반적인 경우

    아래의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

    1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부'등록부 또는 명부 등에 기재된 등기'등록접수일 또는 명의개서일

    2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다.)를 한 경우에는 등기부'등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

    3. 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다.)접수일'인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

      ※ 장기할부조건이란?

      자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월'연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 아래의 요건을 갖춘 것을 말한다.
      ① 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
      ② 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다.)접수일'인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

    4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일.
      다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

      ->빠른날{사용검사필증교부일,사실상의 사용일,사용승인일}
      (참고)
      < 일반분양아파트취득시기 >
      ① 준공일, 입주일 후에 대금이 청산된 경우(일반적)
      ⇒ 대금청산일

      ② 준공일, 입주일 전에 대금이 청산된 경우
      ⇒ 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기

    5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

      ->등기부상의 원일일 : 상속개시일

      ※ 특렵조치법의 취득

      원인을 실질에 의해 판단
      매매-잔금청산일 or 소유권등기신청일
      상속-상속개시일
      증여-증여를 받은 날->결국은 증여등시신청일 되는 것으로 판단됨

    6. 점유로 인한 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날

      본래의 양도자는 부과권개척기간 경과로 과세할 수 없음

  2. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우

    당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

    ->늦은날 {준공일, 잔금일}

  3. 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기

    환지 전의 토지의 취득일로 한다.
    다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

  4. 부동산과다보유 법인의 주식을 수회에 걸쳐 양도한 경우

    그 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 50%이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.

  5. 1~4까지를 적용함에 있어 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우

    먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.

  6. 양도자산 취득시기의 의제[법률4803호 소득세법 개정법률 부칙 8조]

    (1)토지 건물로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은
    1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.

    (2) 1984년 12월 31일 이전에 취득한 부동산에 관한 권리 및 기타자산[94조①2호및 4호]
    1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.

    (3) 1985년 12월 31일 이전에 취득한 비상장주식 등[법94조①3호]
    1986년 1월1일에 취득한 것으로 본다.

  7. 수입시기 준용
    1-4의 규정은 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.



↑위로

기준시가의 산정[법99조]

  1. 개요

    구분평가방법고시
    토지개별공시지가 국세청
    건물공동주택개별주택가격 국토해양부 2006년 이후
    국세청 2005년 이전
    단독주택개별주택가격국토해양부
    상업용건물고시가액국세청
    기타건물시가표준액국세청
    골프회원권시가표준액지방자치단체; 2009년 2월 4일 이후 양도 상속'증여분
    국세청 ; 2009년 2월3일 이전 양도분등


  2. 토지 또는 건물의 기준시가 [법94조 1항 1호]

    1. 토지 [법99조 1항 1호 가목]

      부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가

      다만, 개별공시지가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액으로하고

      지가가 급등하는 지역으로서 일정한 지역에 있었서는 배율방법에 의하여 평가한 평가한 가액으로 한다.

      1. 개별공시지가가 없는 토지[령164조①항]

        아래에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목'이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액

        ① 지적법에 의한 신규등록토지
        ② 지적벙에 의한 분할 또는 합병된 토지
        ③ 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지
        ④ 개별공시지가의 결정'고시가 누락된 토지(국'공유지를 포함한다.)

        납세지 관할 세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장이 요쳥이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장

        이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

      2. 지가가 급등하는 지역으로서 일정한 지역

        각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등 우려가 있는 지경으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.


      3. 기준시가 고시전

        새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

      4. 개별공시지가 고시전 취득가액

        개별공시지가 고시전
        취득가액
        =1990년 1월 1일을 기준으로한
        개별공시지가
        ×취득당시 시가표준액
        (1990-8-30 현재 시가표준액+ 그 직전에 결정된 시가표준액) ÷ 2


        *분모의 가액은 90년 8월 30일 현재의 시가표준액을 초과할 수 없음
        *일반적으로 환산비율은 100을 초과할 수 없으나, 초과할 수 도 있음


    2. 건물 [법99조 1항 1호 나목]

      > 오피스텔 및 상업용건물 제외
      > 주택 공동주택 제외

      건물의 신축가격'구조'용도'위치'신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정'고시하는 가액

      단, 국세청장이고시한 공동주택 등의 기준시가는 제외한다.

      (1) 기준시가 고시 전 건물의 취득당시 기준시가

      취득당시 기준시가 =국세청장이 당해 자산에 대하여
      최초로 고시한 기준시가
      × 당해 건물의 취득연도'구조'내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율


    3. 오피스텔'상업용건물(부수토지 포함) [법99조 1항 1호 다목]

      >국세청장 고시가액(토지+건물)

      건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도'면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 일정한 오피스텔'상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다.)은

      건물의 종류'규모'거래상황'위치등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정'고시하는 가액

      (1) 기준시가가 고시되 전에 취득한 공동주택 등의 취득당시 기준시가[령164조⑦]

      취득당시 기준시가 =최초로 고시한 기준시가 ×취득당시 토지기준시가 + 건물기준시가
      최초고시당시 토지기준시가 + 건물기준시가


    4. 주택 [법99조 1항 1호 라목]

      > 일반적으로 개별주택가격등에 의하나 (->없다면 세무서장 평가액)
      > 국세청장이 고시한 가격이 있다면 국세청고시가액


      부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법류에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격


      다만 공동주택가격의 경우에는 국세청장이 결정'고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고

      개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여.
      아래의 각 호의 규정에 따른 평가한가액을 말한다. [령164조 11항]

      1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는

        당해 주택과 구조'용도 '이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 비준표에 따라 납세지관할세무서장이 평가한 가액

      2. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격'임대료 및 당해 공동주택과 유상한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

    5. 보유기간 중 기준시가가 고시되지 아니한 경우 양도당시 기준시가

      보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 토지'건물 및 공동주택 등의 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 일정한 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

      1. 취득일이 속하는 연도의 다음연도 말일 이전에 양도하는 경우

        ① 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우

        양도당시 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가)양도자산의 보유기간의 월수
        기준시가 조정월수


        * 기준시가 조정월수
        전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말하며,

        * 전기의 기준시가:
        취득당시 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다.

        * 전기의 기준시가가 없는 경우
        토지'건물'공동주택으로 구분하여 시행규칙80조3항에 규정하고 있음

        ② 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우로서 거주자가 아래의 산식을 적용하여 확정신고를 하는 경우

        양도당시 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (새로운 기준시가 - 취득당시의 기준시가) ×양도자산의 보유기간의 월수
        기준시가 조정월수


        취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전가지의 월수를 말한다.

      2. 1호 외의 경우에는 당해 양도자산의 취득당시의 기준시가

      3. 양도자산 보유월수 및 기준시가 조정월수 계산
        1월 미만 일수는 1월로 한다.

    6. 토지'건물 '공동주택 기준시가

      아래에 해당하는 가액이 토지'건물'고시한 공동주택 등의 기준시가보다 낮은 경우에는 그 차액을 기준시가에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

      양도당시 기준시가 = 기준시가 - (기준시가 - 보상금액등)


      ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수'수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액
      ② 국세징수법에 의한 공매와 민사집행법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 곰애 또는 경락가액

  3. 부동산에 관한 권리[법99조1항2호]

    1. 주택 [99조1항1호라호]

      부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주태가격

      다만, 공동주택가격의 경우에는

    2. 부동산을 취득할 수 있는 권리[법99조1항2호가목][령165조]

      양도자산을 종류'규모'거래상황 등을 감안하여 일정한 방법으로 평가한 가액

      기준시가 = 취득일 또는 양도일까지 불입한 금액 + 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄

    3. 지상권'전세권과 등기된 부동산임차권[법99조1항2호나목][령165조]

      권리의 잔존기간 성질'내용'거래상황 등을 감안하여 일정한 방법에 의하여 평가한 가액
      상속세법 평가규정 준용

  4. 주식 등:94조제1항제3호가목의 주식등

    >상장주식
    상장법인의 대주주 주식 과 상장주식으로서 장외에서 거래로 양도하는 것
    상속세및증여세법 63조 1항1호 가목의 규정을 준용하여 평가한 가액
    이 경우 동목 중 평가기준일 이전 이후 각 2월은 각각 양도일 취득일 이전 1개월로 본다.

  5. 장외거래주식94조제1항제3호 나목

  6. 비상장주식

    상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액

    이 경우 평가기준시기 및 평가액은 일정한 바에 의하되, 장부분실 등으로 인하여 취득당시 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 한다.

    > 원칙 : 1주당 순손익액 (다만 1주당 순자산가액보다는 커야 한다.)

    1주당 가액 = 1주당 순손익액
    금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 율


    1주당 가액 = 당해 법인의 순자산가액
    발행주식총수


    *순손익액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 순손익액

    *순자산가액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재 당해 법인의 장부가액(토지의 경우는 소득세법상 기준시가)에 의한다.

    *금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 율[시행규칙81조] : 상속세법 증여세법 시행령 54조1항의 규정에 의하여 국세청장이 고시하는 이자율



↑위로

양도차익의 산정 [법100조]
구분양도가액취득가액+기타필요경비
양도 0 + 취득 0 실가실가+실제기타필요경비
양도 0 + 취득 x 실가매래사례가액+개산
감정가액+개산
환산가액+개산
기준시가(x)
양도 x + 취득 0 매매사례가액
감정가액
환산가액
기준시가->실가의제
실가 + 실제기타필요경비
양도 X + 취득 X 추계추계
상속'증여 실가

*보유기간계산
장기보유; 상속개시일
세율적용; 피상속인의 취득일


  1. 일반적인 경우
    = 상증법상 평가액 {시가 or 기준시가}을 실가의제 + 실제기타필요경비(취'등록 기타부대비용 재산세과-1103 (2009.12.24.))

    *상증법상 평가액: 신고여부와는 무관하게 6개월 이내 매매사례가액 2이상 감정가액 평균액 수용가액등, 유사매매사례가액(2004년1월1일 이후 양도분부터)

  2. 개별공시지가 고시전 상속받은 토지
    = Max {상증법상 평가액 , 소득세법상 최초고시가액을 환산한 가액} [령163조9항]

  3. 건물의 고시가액이 결정되기 전에 상속받은 건물
    =Max {상증법상 평가액, 소득세법상 최초고시가액을 환산한 가액} [령163조9항]


    (x)환산가액 + 개산공제 <= 안됨

의제취득일이전실가1,2중 큰금액[령176조의2 4항]

1.(매사,감정,환산) + 개산공제
2.취득가액+물가상율 + 개상공제
배우자 이월과세실가증여자 취득가액 등 필요경비 +증여세
(증여시 취등록세등은 제외함)

대상자산 ; 부동산 및 특정시설물이용권

납세자 수증자

비과세판정 보유기간 세율적용시 보유기간은 증여자의 취득시기적용
부당부증여증여재산가액 x 채무액 / 증여재산가액
증여재산가액 = 상속세법상 평가액 (시가 or r기준시가)

취득가액 x 채무액 / 증여재산가액
취득가액은 증여재산가액이 시가 면 시가 기준시가이면 기준시가로 따라 간다.




  1. 양도차익의 계산 원칙 [법100조1항]

    양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고,양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

    1. 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때의 범위

      96조③114조⑤규정에 의하여 매매사례가액'감정가액의 적용되는 경우 당해 매매사례가액'감정가액 등은 실지거래가액으로 본다.

      ※ 96조③항은=> 법인세법에 특수관계자에게 양도한 거래가 법인세법에 의하여 부당해위 계산부인 규정이 적용되는 상여등의 처분이 있는 경우에 당해 시가를 양도가액으로 보는 경우

      ※ 114조⑤항은=>과세관청이 실지거래가액으로 소득금액을 결정'경정하는 경우로서 장부 등의 허위 등으로 양도가액을 매매사례가액등에 의하는 경우

    2. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 때의 범위

      97조⑦,114조⑤의 규정에 의하여 매매사례가액'감정가액'환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액'감정가액'환산가액 등을 포함한다.

      ※ 97조⑦=>고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 일정한 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

  2. 양도차익의 구분계산 [법100조2항]

    양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되

    토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
    이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다

    감정가액(1나로 충분,소급감정도 인정, 교환의 경우에는 소급감정을 인정하지 않음)
    기준시가
    장부가액
    취득가액

    cf 교환의 경우은 교환당시 감정가액만 인정



↑위로

부당행위 계산[소득세법101]


  1. 정의

    납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

  2. 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때 [시행령 167조]
    아래의 경우를 말하나,

    다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

    1. 저가양도'고가양수
      특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

    2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때

  3. 저가양도 및 고가양수시 소득금액계산[령 167조]

    토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소기킨것으로 인정하는 때

    취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

  4. 시가

    양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간 내에 상속세법 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.

    조세특례제한법 제101조 최대주주의 할증평가 규정도 주식평가에 준용함

  5. 우회 양도 [법101조2항]

    > 증여 + 양도 < 직접양도
    > 소득이 실질적으로 수증자에게 귀속된 경우 제외

    양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여한 후

    그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.

    다만 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용 안함

    1. 증여세 + 양도소득세
    2. 양도소득세
    *증여세( = 산출세액 - 공제감면세액 )
    *양도소득세 ( = 산출세액 -공제감면세액 )

    이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.

    배우자 이월과세[97조4항]를 적용 받느 경우는 제외

  6. 연수의 계산

    등기부상의 소유기간에 의한다

  7. 특수관계자의 범위외

    수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


↑위로

양도소득금액의 구분계산 등>[법102],[령167조의2]

  1. 양도소득금액은 아래의 소득별로 구분하여 계산한다.

    이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생한 결손금과 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다.

    1. 제94조 제1항 제1호 '재2호 및 제4호의 규정에 의한 소득
      토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산

    2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득
      주식 등

  2. 양초차손 공제 [102조 2항],령167조의2]

    양소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 각호별로 당해 자산 의 다른자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다.

    이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 일정하게 정한다.

    1. 양도차손은 각 호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.

      1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액
      2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.

    2. 감면소득이 있을 때 양도차손 공제
      법제90조의 감면소득금액을 게산함에 있어서 제1항의 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 앴는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다.)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손으 해당분을 공제한 금액을 법 90조이 규정에 의한 감면소득금액으로 본다.



↑위로

양도소득기본공제[소득세103]

양도소득이 있는 거주자에 아래의 소득별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

  1. 토지'건물'부동산에 관한 권리'기타자산 의 소득
    다만, 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니한다.
  2. 주식 등


양도소득금액에 감면소득금액이 있는 떄에는
당해 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고,
감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 당해연도 중 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순차로 공제한다.

↑위로

세율[소득세104]

세율표 참조


↑위로

지정지역의 운영 [법104조의2][시행령168조의2]

재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전ㄱ구부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산 가격이 급등하였거나, 급등할 우려가 있는 경우에 일정한 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

지정지역 안의 부동산 이라 함은 일정한 부동산을 말한다.

지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다.

추천477 비추천0

댓글목록

등록된 댓글이 없습니다.