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부동산 일괄공급과 중간지급조건부 | 답변일자 : 2013-08-12
 
● 질문
 
1.사실관계<구체적으로 기재>
(1)저희 회사를 상가건물을 신축하여 분양하는 사업을 하고 있습니다.
(2)상가건물을 직접 짓지는 않고 건설회사에 도급을 주고 대금을 지급합니다.


2.질의사항
(1)저희는 공사를 하면서 건물이 준공되기 전에 분양받을 사람들과
계약을 하고 계약금을 받습니다.
이 경우 중간지급조건부에 해당이 된다면 계약금 중도금 잔금을 받을때
세금계산서를 발행하고 신고납부하는 것이 맞는건가요?

(2)이 경우 세금계산서를 발행한다면 공급가액에서 건물분만 발라내야하는데
아직 건물이 완성되지 않아서 기준시가도 없는데 어떻게 발라내야 하나요?

(3)책을 찾아보니 건물과 토지를 일괄공급시 실지거래가액이
확인이 되면 그 금액으로 하되 모르면 기준시가등으로 한다고
되어있습니다.
그렇다면 실지거래가액은 어떻게 산출해야 하는건가요?

(4)저희가 받은 계약금과 중도금을 당기에 받고 잔금을 차기에 받아서
상가를 인도할 경우 당기에 받은 계약금과 중도금의 소득세법상 수입금액의
귀속이 언제인지 궁금합니다.
중간지급조건부에 해당하는 경우와 해당되지 않는 경우 달라지는 건가요?
 
 
● 답변
 
 
 
[ 부가가치세 분야 ]



질의 1.



계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 상가를 인도하는 날 또는 상가를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우에는 중간지급조건부에 해당되므로



이경우 계약에 의하여 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 보아 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고 납부를 하면 되는 것입니다.



질의 2.



사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것이나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 건물이 준공된 것으로 보고 토지와 건물 기준시가에 의하여 안분계산하거나 , 감정가액으로 안분계산하여 건물분에 대하여만 세금계산서를 발행하는 것입니다.



질의 3.

 

실지거래가액 산정은 법령에 정한 사항은 아닌 것으로 통상적으로 총 분양가액중 토지취득원가 및 건물예상원가를 비례하여 적정한 마진울을 계산하여 정하는 것으로 판단됩니다.



* 관련법령

 

부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다. (2013. 6. 28. 개정)
1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우 (2013. 6. 28. 개정)
2. 완성도기준지급조건부로 재화를 공급하는 경우 (2013. 6. 28. 개정)
3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우



부가가치세법 시행규칙 18조 【중간지급조건부 재화의 공급】
영 제28조 제3항 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2013. 6. 28. 개정)
1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날 또는 재화를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우



부가가치세법 제29조 【과세표준】
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다



부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (2013. 6. 28. 개정)






[소득세 분야]



개인사업자인 부동산매매업, 주택신축판매업의 경우는 소득세법 시행령 제48조 제5호의 예약매출의 수입시기에 불구하고 소득세법 시행령 제48조 제11호의 규정에 의한 대금을 청산한 날 이며, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기ㆍ등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 하는 것입니다.




[관련 조문]

소득세법 시행령
제48조 【사업소득의 수입시기】
사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다. (2010. 2. 18. 개정)
5. 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 “건설 등”이라 한다)의 제공 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년 이상인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 작업진행률(이하 “작업진행률”이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년 미만인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다.
11.제1호부터 제10호까지 및 제10호의 2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매 (2010. 2. 18. 개정)
대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다.





소득세법 시행규칙
제20조 【건설 등에 의한 수입의 수입시기 및 총수입금액 등의 계산】 (1999. 5. 7. 제목개정)
② 영 제48조 제5호 단서에서 “계약기간이 1년 이상인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우”라 함은 건설등의 계약기간(그 목적물의 건설등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설등으로서 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 해당 과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설등의 필요경비 총누적액을 확인할 수 있는 경우를 말한다. (2008. 4. 29. 개정)




[관련 유권해석]
서면1팀-1436, 2005.11.25
【제목】
개인사업자인 부동산매매업 및 주택신축판매업의 수입시기는 예약매출의 수입시기에도 불구하고 대금청산일, 소유권 등기ㆍ등록일, 사용수익일 중 빠른 날임
【질의】

1. 소득세법 시행령 제48조 제5호 『건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며 ……)……』
법인세법 시행령 제69조 제1항 『건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며 ……)……』라 하여 “예약매출”이라는 동일한 용어를 쓰고 있는데 둘은 같은 뜻인지.
참고로 법인세법에서는 기본통칙 40-69…1과 동 40-69…7이 있고 소득세법에서는 없음.
2. “예약매출”이라는 용어의 정의와 그 개념을 회신바람.
3. 구체적인 사례들을 예시해주기 바람.


【회신】

귀 질의와 관련하여 기 질의회신문(서면1팀-632, 2005.6.7.)을 참고하기 바람.


서면1팀-632, 2005.06.07.


예약매출이란 제품이나 상품 등의 판매를 미리 예약하고 장래의 정해진 시점에 매수자에게 상품 또는 제품을 인도하는 판매형태를 말하는 것이나 건설업실무에서는 아파트분양방식에 의한 매출계약을 의미하는 것으로서,
개인사업자인 부동산매매업 및 주택신축판매업의 수입시기는 소득세법 시행령 제48조 제5호의 예약매출의 수입시기에 불구하고 소득세법 시행령 제48조 제11호의 규정에 의한 대금을 청산한 날 이며, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기ㆍ등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 하는 것임.
 







(참고 : 법인사업자의 경우)

법인세법 집행기준





40-69-6 【아파트 등을 분양하는 경우의 손익귀속시기】

① 주택ㆍ상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 작업진행률에 의하는 경우에 해당 아파트 등의 부지로 사용될 토지의 취득원가는 총공사비 등에 산입하지 아니하고 작업진행률에 따라 안분하여 손금에 산입한다.


② 법인이 상가 등을 신축 분양함에 있어 그 목적물의 완공일 이전에 분양계약이 이루어진 부분은 ‘예약매출’로 보아 손익을 인식하며, 그 목적물이 완공된 이후에 분양계약이 이루어진 부분은 ‘상품 등 외의 자산의 양도’로 보아 손익을 인식한다.



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● 상담분류 : 종합소득세
 
 


● 관련법령 :    부가가치세법    제15조 
  부가가치세법    제29조 
  부가가치세법 시행령 제48조

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