상담(국세청) 상속받은 자산 유사매매사례가액

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작성자 ikwon2 (119.♡.100.245) 댓글 335건 조회 5,956회 작성일 11-03-16 19:39

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양도세 문의 | 답변일자 : 2011-01-27
 
● 질문
 
어머니는 서울시 은평구 녹번동 96-11 ( 대지평수 78평)에 1962년부터 현재까지
계속 거주중 입니다..
그집을 2004년 3월 아버님 별세후 2004년 4월 상속받아 아버님 명의에서 어머님 명의로 소유권 이전을 하였으며 올해 그집을 팔려고 합니다.
어머니는 1가구 1주택자 입니다.
2004년도 당시 가격 400백만원 이고 2011년도 예상가격 1000 백만원 또는 900 백만원
일때 양도세를 대략 얼마나 내야 할까요 ?
계산 방법도 알려 주시기 바랍니다.
 
● 답변
 
1. 1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(9억 초과 고가주택은 과세) 되는 것입니다.


'2년이상 거주'란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대 전원이 함께 2년이상 거주하는 경우를 의미하는 것이며,


“1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로서, “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것입니다.


2. 고객님의 경우 9억원에 양도하는 경우에는 상기1과 같이 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있으나, 만약 9억 초과하여 양도하는 경우 고가주택으로 9억초과분에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다.


자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하고, 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하는 것이며, 이와 관련하여 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외함) 받은 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가, 시가가 없는 경우 보충적 평가방법에 의해 평가한 가액)을 적용합니다.


이에 ‘시가’란 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시규정하고 있는 ‘매매사례가액’‘감정가액’등이 있는 경우 그 가액으로 하는 것이나, ‘매매사례가액’또는 ‘감정가액’이 없는 경우에는 기준시가에 의하는 것이며, 양도가액은 실제 거래한 가격을 양도가액으로 봅니다



즉, 상속세 신고여부와 불문하며, 상속개시일 전·후 6개월 이내 당해 상속재산이 매매된 사례가액이 있거나 또는 2이상 감정평가기관의 감정가액 평균액이 있거나 또는 당해 자산과 유사한 자산이 매매된 사례가액이 있는 경우 그 가액을 평가액으로 합니다(단, 유사매매사례가액은 2004. 1. 1.이후 상속개시된 분부터 적용). 만약 이에 해당되는 가액이 없다면 상속개시일 당시 기준시가를 취득가액으로 합니다.



3. 또한, 상속개시 당시 상기2에서와 같이 매매사례가격이나 감정가액이 없는 경우 상속개시일 취득가액은 아래와 같이 계산합니다.


즉, 개별주택가격이 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 [국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격×취득당시의 토지의 기준시가와 건물의 기준시가의 합계액/당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 토지의 기준시가와 건물의 기준시가의 합계액] 중 많은 금액을 취득당시(상속개시일)의 실지거래가액으로 봅니다.(소득세법 시행령 제163조 제9항 제2호)


아래의 ①과 ② 중 큰 금액을 취득가액으로 적용하시면 됩니다.


① 상속개시 당시의 토지의 기준시가와 건물의 기준시가의 합계액


②2005년 최초로 공시한 개별주택가격×상속개시 당시의 토지의 기준시가와 건물의 기준시가의 합계액/당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 토지의 기준시가와 토지의 기준시가의 합계액



4. 상속받은 자산 양도시 적용세율은 상속개시일로부터 계산하는 것이 아니라, 피상속인의 취득일로부터 양도일까지 보유기간이 2년이상이므로 일반세율(6%~35%)을 적용하는 것이며, 장기보유특별공제는 상속개시일로부터 양도일까지 보유기간에 대하여 적용합니다.


5. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택의 양도차익 계산방법은 소득세법 시행령 제160조 규정을 참고하시기 바랍니다.

부연 설명 드리면, 양도가액이 9억원 초과분에 대하여는 전체에 대하여 양도차익을 계산하는 것이 아니라, 전체양도차익(양도가액-취득가액)에서 9억초과분에 대하여 안분한 금액에 대하여 양도소득세를 부담하는 것이며 , 계산 방법은 아래와 같습니다.


6. 양도소득세 계산산식은 아래와 같으며, 국세청고객만족센터에서는 양도소득세 세액계산에 대한 서비스를 제공하고 있지 않습니다. 세액계산은 국세청 홈택스서비스 -> 생활세금 ->'양도소득세 자동계산' 코너를 이용하시면 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.


* 인터넷 국세청 홈택스서비스 : http://www.hometax.go.kr

※ 양도소득세는 아래과 같은 방법으로 계산합니다.



● 양도소득세 계산구조 및 일반세율 (고가주택)


1) 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취.등록세,중개수수료) = 전체양도차익

전체 양도차익 * 양도가액-9억/양도가 =9억초과 양도차익

2) 9억초과양도차익 - 9억초과 장기보유특별공제 = 양도소득금액

9억초과 장기보유특별공제 = 전체양도차익 *적용율 * (양도가-9억/양도가)

* 장기보유특별공제(표2) : 7년이상 : 56%

3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준

4) 과세표준 × 세율 = 금액 - (누진공제) = 산출세액


5) 산출세액-예정신고세액공제 = 자진납부할 세액

* 예정신고세액공제 = 과표 4600만원이하 5%적용(한도 291천원)

→ 2011년 예정신고세액공제 폐지

* 일반세율 (부동산및 부동산에 관한 권리)

- 보유기간 2년이상 양도분

과세표준
 2010년, 2011년 양도
 2012년 이후 양도
 
적용세율
 누진공제액
 적용세율
 누진공제액
 
1,200만원 이하
 6%
 
 6%
 
 
4,600만원 이하
 15%
 1,080,000원
 15%
 1,080,000원
 
8,800만원 이하
 24%
 5,220,000원
 24%
 5,220,000원
 
8,800만원 초과
 35%
 14,900,000원
 33%
 13,140,000원
 


※ 1년미만 보유후 양도시 세율 50%

※ 2년미만 보유후 양도시 세율 40%



< 장기보유특별공제 표 2 >

보유기간 공제율
3년 이상 4년 미만 100분의 24
4년 이상 5년 미만 100분의 32
5년 이상 6년 미만 100분의 40
6년 이상 7년 미만 100분의 48
7년 이상 8년 미만 100분의 56
8년 이상 9년 미만 100분의 64
9년 이상 10년 미만 100분의 72
10년 이상  100분의 80


5. 관련법령


● 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2009. 2. 4. 개정)




양도가액―9억원

법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ─────────

양도가액




2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2009. 2. 4. 개정)




양도가액―9억원

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ─────────

양도가액


※ 상담사례 자료는 국세청고객만족센터 소유이므로 무단도용(복사,링크등)을 금지합니다. 
 
 
● 상담분류 : 양도소득세
 
 
● 관련법령 :    소득세법 시행령 제154조 
  소득세법 시행령 제155조 
 
       
 
 

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