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상담(국세청) 다주택자중과세율

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작성자 ikwon2 (119.♡.100.245)
댓글 2건 조회 7,115회 작성일 11-02-21 11:46

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1가구 2주택 양도소득세 중과세 여부 | 답변일자 : 2011-02-18
 
● 질문
 
1가구 2주택일시 1주택이 3억이 초과하면 중과세 대상이 되는지요?
지역은 부산이고 현재 1주택은 3억4천정도, 다른 1주택은 1억6천정도 입니다. 
 
● 답변
 
1. 1세대 2주택이더라도 2012.12.31.까지 양도하는 주택은 소득세법 제104조 제6항에 의하여 한시적으로 보유기간에 따른 일반세율이 적용되는 것입니다.다만, 중과되는 주택수 계산은 아래 기준에 따라 적용되며, 중과대상인 경우 장기보유특별공제는 적용되지 아니합니다.


정부의 양도세 한시적 완화 조치에 따라 2012.12.31까지 양도하는 경우

중과되는 주택일지라도 중과세율을 적용하지 아니하고 일반 누진세율을

적용합니다. 이 경우 장기보유특별공제는 적용되지 아니합니다.


2. 2009.3.16 ~ 2012.12.31 기간내에 취득한 자산에 대하여 2년이상 보유한 경우, 언제 양도하더라도 일반세율을 적용하는 것이며, 이는 중과대상 자산에 대하여 적용하는 특례세율(일반세율)이 적용 됩니다. 즉 2년경과후 양도시 중과주택인 경우에는 일반세율, 장기보유특별공제 배제됩니다.


3. 귀질의 경우 고객님께서는 아래 내용과 같이 2주택 중과대상 판정시 지방소재 광역시지역에 2채 보유하고 있으므로 1세대2주택에 해당되며, 고객님이 소유한 지방광역시 소재 주택이 모두 기준시가 3억원초과인 경우 중과대상자에 해당되나, 고객님께서 소유한 주택중 1주택이 기준시가 3억원 초과하지 아니하여 기준시가 3억원 초과하는 주택을 양도하는 경우에도 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다.

그러므로 고객님께서 1번 주택 또는 2번 주택을 양도하는 경우에도 일반세율을 적용 받을 수 있으며, 중과제외 대상으로 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다.


참고로 1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(9억 초과 고가주택은 과세) 되는 것입니다.


4. 양도소득세 계산산식은 아래와 같으며, 국세청고객만족센터에서는 양도소득세 세액계산에 대한 서비스를 제공하고 있지 않습니다. 세액계산은 국세청 홈택스서비스 -> 생활세금 ->'양도소득세 자동계산' 코너를 이용하시면 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

* 인터넷 국세청 홈택스서비스 : http://www.hometax.go.kr

※ 양도소득세는 아래과 같은 방법으로 계산합니다.



▶ 양도소득세 계산구조 및 일반세율

1) 양도가액 - 취득가액 - 취등록세.중개수수료등 = 양도차익

2) 양도차익 -장기보유특별공제 = 양도소득금액

* 장기보유특별공제(3년이상 보유하고 양도시 적용 10%적용, 다만, 다주택 중과대상 및 비사업용토지는 장기보유특별공제 배제됨)

3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준

4) 과세표준 × 세율 = 금액 - (누진공제) = 산출세액

5) 산출세액-예정신고세액공제 = 자진납부할 세액

* 예정신고세액공제 = 과표 4600만원이하 5%적용(한도 291천원)

→ 2011년 예정신고세액공제 폐지

* 일반세율 (부동산및 부동산에 관한 권리)

- 보유기간 2년이상 양도분

과세표준
 2010년, 2011년 양도
 2012년 이후 양도
 
적용세율
 누진공제액
 적용세율
 누진공제액
 
1,200만원 이하
 6%
 
 6%
 
 
4,600만원 이하
 15%
 1,080,000원
 15%
 1,080,000원
 
8,800만원 이하
 24%
 5,220,000원
 24%
 5,220,000원
 
8,800만원 초과
 35%
 14,900,000원
 33%
 13,140,000원
 


※ 1년미만 보유후 양도시 세율 50%

※ 2년미만 보유후 양도시 세율 40%


<2주택 중과판정>

- 다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외되는 것입니다.




◆ 보유 주택수의 계산

① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택

② 지방광역시(부산,광주,대구,대전,울산) : 기준시가 3억원 이상인 주택

③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원 이상인 주택




중과대상 주택수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외됩니다.




□ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)

○ 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택(오피스텔은 제외)

○ 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은 1억원 이하이더라도 중과세 적용하나, 2008.4.29.이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과제외합니다.

<3주택 중과판정기준>

-「소득세법 시행령」제167조의 3에 규정에 의하여 중과대상(장기보유특별공제 적용 배제 ) 1세대 3주택에 해당하는지 여부는 다음 주택을 기준으로 판정합니다.

◆ 주택 수의 계산

-서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택

- 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택

- 기타 지역 : 양도당시 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택

(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도의 읍.면지역, 기타 도지역)

다만, 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 경우 중과되지 아니하는 것입니다.




*. 1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 주택인 경우에도 아래의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당되는 경우 당해 소형주택 양도시에는 중과세율을 적용하지 않는 것입니다

- 아 래 -

① 2003.12.31일 이전에 취득한 주택일 것

② 규모가 소형일 것:

가. 공동주택(아파트,연립,다세대): 전용면적 60제곱미터(18평) 이하일 것

나. 단독주택: 대지면적이 120(36평) 제곱미터 이하이고, 주택의

연면적이 60(18평)제곱미터 이하일 것

③ 양도당시 주택 및 그 부속토지의 기준시가 합계액이 4천만원 이하일 것

④ 오피스텔이 아닐 것, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것


※ 상담사례 자료는 국세청고객만족센터 소유이므로 무단도용(복사,링크등)을 금지합니다. 
 
 
● 상담분류 : 양도소득세
 

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