예규 상속 부동산의 필요경비 산정방법
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[ 제 목 ]
상속 부동산의 필요경비 산정방법
[ 요 지 ]
취득원인이 상속 및 증여 등 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 기준시가를 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 취득당시 기준시가의 3100의 금액으로 하는 것임.
[ 회 신 ]
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면5팀-1588, 2007.05.17. 서면4팀-12, 2006.01.05.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산]
소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 상속받은 토지를 매도시 양도가액은 실지거래가 적용하고 취득가액은 기준시가 적용예정
[질의사항]
- 상속으로 취득한 부동산을 양도시 취득가액을 기준시가로 하는 경우 기타필요경비 산정기준
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
3. 삭 제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정)
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29.개정)
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정)
1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정)
가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29. 개정)
취득당시의 기준시가X7/100
4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정)
취득당시의 기준시가X1/100
⑦ 법 제97조 제4항에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 법 제94조 제1항 제4호 나목의 자산을 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 법 제97조 제4항 및 동조 제5항의 규정에 의한 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액(「상속세 및 증여세법」 제56조의 규정에 의한 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조 제4항의 규정에 의하여 양도한 당해 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조의 규정에 의한 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조 제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-1588, 2007.05.17.
【질의】
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하여 계산하며, 필요경비는 취득가액, 자본적지출, 양도비로 구성되는바,
(1) 취득가액을 실거래가액으로 신고하는 때에 한하여 위 필요경비를 인정하고,
(2) 취득가액을 환산가액 적용시 소득세법 시행령 제163조 제6항에 정한 금액만 인정함.
- 상속을 받은 토지의 경우(상속세 신고는 과세미달로 무신고) 필요경비 계산을 위 (1)과 (2)중 어느 쪽을 적용하는지 여부
【회신】
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는「소득세법」제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것입니다. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는「같은법 시행령」제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것입니다.
○ 서면4팀-12, 2006.01.05
【질의】
(사실관계)
증여받은 자산을 양도하고 양도가액을 실지거래가액으로 신고하고자 함.
(질의사항)
1. 증여받은 자산의 취득가액을 기준시가로 하는 경우 기타 필요경비를 계산함에 있어 개산공제를 적용하여야 하는지.
2. 증여받은 자산의 취득가액을 환산하는 경우 기타 필요경비를 계산함에 있어 개산공제를 적용하여야 하는지.
【회신】
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이나 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-1769,2005.09.27.
1. 생략
2. 자산의 양도차익을 소득세법 제96조 제1항 각 호의 규정에 의한 실지거래가액으로 신고납부 하여야 할 경우 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임.
○ 서면4팀-1945,2005.10.21.
주택투기지역 내에 소재한 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 취득가액과 동법 제97조 제3항 제2호, 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(부동산의 경우 취득당시의 기준시가 X 3％(미등기양도자산의 경우 0.3％))을 합한 금액으로 하는 것이여, 개산공제액외의 실제 지급된 부동산 중개수수료 등의 비용은 필요경비로 공제하지 않음.
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[ 제 목 ]
상속 부동산의 필요경비 산정방법
[ 요 지 ]
취득원인이 상속 및 증여 등 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 기준시가를 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 취득당시 기준시가의 3100의 금액으로 하는 것임.
[ 회 신 ]
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면5팀-1588, 2007.05.17. 서면4팀-12, 2006.01.05.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산]
소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 상속받은 토지를 매도시 양도가액은 실지거래가 적용하고 취득가액은 기준시가 적용예정
[질의사항]
- 상속으로 취득한 부동산을 양도시 취득가액을 기준시가로 하는 경우 기타필요경비 산정기준
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
3. 삭 제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정)
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29.개정)
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정)
1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정)
가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29. 개정)
취득당시의 기준시가X7/100
4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정)
취득당시의 기준시가X1/100
⑦ 법 제97조 제4항에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 법 제94조 제1항 제4호 나목의 자산을 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 법 제97조 제4항 및 동조 제5항의 규정에 의한 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액(「상속세 및 증여세법」 제56조의 규정에 의한 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조 제4항의 규정에 의하여 양도한 당해 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조의 규정에 의한 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조 제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-1588, 2007.05.17.
【질의】
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하여 계산하며, 필요경비는 취득가액, 자본적지출, 양도비로 구성되는바,
(1) 취득가액을 실거래가액으로 신고하는 때에 한하여 위 필요경비를 인정하고,
(2) 취득가액을 환산가액 적용시 소득세법 시행령 제163조 제6항에 정한 금액만 인정함.
- 상속을 받은 토지의 경우(상속세 신고는 과세미달로 무신고) 필요경비 계산을 위 (1)과 (2)중 어느 쪽을 적용하는지 여부
【회신】
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는「소득세법」제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것입니다. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는「같은법 시행령」제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것입니다.
○ 서면4팀-12, 2006.01.05
【질의】
(사실관계)
증여받은 자산을 양도하고 양도가액을 실지거래가액으로 신고하고자 함.
(질의사항)
1. 증여받은 자산의 취득가액을 기준시가로 하는 경우 기타 필요경비를 계산함에 있어 개산공제를 적용하여야 하는지.
2. 증여받은 자산의 취득가액을 환산하는 경우 기타 필요경비를 계산함에 있어 개산공제를 적용하여야 하는지.
【회신】
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이나 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-1769,2005.09.27.
1. 생략
2. 자산의 양도차익을 소득세법 제96조 제1항 각 호의 규정에 의한 실지거래가액으로 신고납부 하여야 할 경우 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임.
○ 서면4팀-1945,2005.10.21.
주택투기지역 내에 소재한 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 취득가액과 동법 제97조 제3항 제2호, 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(부동산의 경우 취득당시의 기준시가 X 3％(미등기양도자산의 경우 0.3％))을 합한 금액으로 하는 것이여, 개산공제액외의 실제 지급된 부동산 중개수수료 등의 비용은 필요경비로 공제하지 않음.
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상속 부동산의 필요경비 산정방법
[ 요 지 ]
취득원인이 상속 및 증여 등 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 기준시가를 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 취득당시 기준시가의 3100의 금액으로 하는 것임.
[ 회 신 ]
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면5팀-1588, 2007.05.17. 서면4팀-12, 2006.01.05.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산]
소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 상속받은 토지를 매도시 양도가액은 실지거래가 적용하고 취득가액은 기준시가 적용예정
[질의사항]
- 상속으로 취득한 부동산을 양도시 취득가액을 기준시가로 하는 경우 기타필요경비 산정기준
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
3. 삭 제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정)
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29.개정)
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정)
1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정)
가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29. 개정)
취득당시의 기준시가X7/100
4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정)
취득당시의 기준시가X1/100
⑦ 법 제97조 제4항에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 법 제94조 제1항 제4호 나목의 자산을 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 법 제97조 제4항 및 동조 제5항의 규정에 의한 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액(「상속세 및 증여세법」 제56조의 규정에 의한 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조 제4항의 규정에 의하여 양도한 당해 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조의 규정에 의한 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조 제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-1588, 2007.05.17.
【질의】
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하여 계산하며, 필요경비는 취득가액, 자본적지출, 양도비로 구성되는바,
(1) 취득가액을 실거래가액으로 신고하는 때에 한하여 위 필요경비를 인정하고,
(2) 취득가액을 환산가액 적용시 소득세법 시행령 제163조 제6항에 정한 금액만 인정함.
- 상속을 받은 토지의 경우(상속세 신고는 과세미달로 무신고) 필요경비 계산을 위 (1)과 (2)중 어느 쪽을 적용하는지 여부
【회신】
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는「소득세법」제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것입니다. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는「같은법 시행령」제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것입니다.
○ 서면4팀-12, 2006.01.05
【질의】
(사실관계)
증여받은 자산을 양도하고 양도가액을 실지거래가액으로 신고하고자 함.
(질의사항)
1. 증여받은 자산의 취득가액을 기준시가로 하는 경우 기타 필요경비를 계산함에 있어 개산공제를 적용하여야 하는지.
2. 증여받은 자산의 취득가액을 환산하는 경우 기타 필요경비를 계산함에 있어 개산공제를 적용하여야 하는지.
【회신】
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이나 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-1769,2005.09.27.
1. 생략
2. 자산의 양도차익을 소득세법 제96조 제1항 각 호의 규정에 의한 실지거래가액으로 신고납부 하여야 할 경우 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임.
○ 서면4팀-1945,2005.10.21.
주택투기지역 내에 소재한 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 취득가액과 동법 제97조 제3항 제2호, 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(부동산의 경우 취득당시의 기준시가 X 3％(미등기양도자산의 경우 0.3％))을 합한 금액으로 하는 것이여, 개산공제액외의 실제 지급된 부동산 중개수수료 등의 비용은 필요경비로 공제하지 않음.
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[ 제 목 ]
상속 부동산의 필요경비 산정방법
[ 요 지 ]
취득원인이 상속 및 증여 등 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 기준시가를 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 취득당시 기준시가의 3100의 금액으로 하는 것임.
[ 회 신 ]
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면5팀-1588, 2007.05.17. 서면4팀-12, 2006.01.05.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산]
소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 상속받은 토지를 매도시 양도가액은 실지거래가 적용하고 취득가액은 기준시가 적용예정
[질의사항]
- 상속으로 취득한 부동산을 양도시 취득가액을 기준시가로 하는 경우 기타필요경비 산정기준
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
3. 삭 제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정)
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29.개정)
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정)
1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정)
가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정)
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 X 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29. 개정)
취득당시의 기준시가X7/100
4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정)
취득당시의 기준시가X1/100
⑦ 법 제97조 제4항에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 법 제94조 제1항 제4호 나목의 자산을 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 법 제97조 제4항 및 동조 제5항의 규정에 의한 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액(「상속세 및 증여세법」 제56조의 규정에 의한 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조 제4항의 규정에 의하여 양도한 당해 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조의 규정에 의한 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조 제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-1588, 2007.05.17.
【질의】
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하여 계산하며, 필요경비는 취득가액, 자본적지출, 양도비로 구성되는바,
(1) 취득가액을 실거래가액으로 신고하는 때에 한하여 위 필요경비를 인정하고,
(2) 취득가액을 환산가액 적용시 소득세법 시행령 제163조 제6항에 정한 금액만 인정함.
- 상속을 받은 토지의 경우(상속세 신고는 과세미달로 무신고) 필요경비 계산을 위 (1)과 (2)중 어느 쪽을 적용하는지 여부
【회신】
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것입니다.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는「소득세법」제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것입니다. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는「같은법 시행령」제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것입니다.
○ 서면4팀-12, 2006.01.05
【질의】
(사실관계)
증여받은 자산을 양도하고 양도가액을 실지거래가액으로 신고하고자 함.
(질의사항)
1. 증여받은 자산의 취득가액을 기준시가로 하는 경우 기타 필요경비를 계산함에 있어 개산공제를 적용하여야 하는지.
2. 증여받은 자산의 취득가액을 환산하는 경우 기타 필요경비를 계산함에 있어 개산공제를 적용하여야 하는지.
【회신】
1. 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이나 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-1769,2005.09.27.
1. 생략
2. 자산의 양도차익을 소득세법 제96조 제1항 각 호의 규정에 의한 실지거래가액으로 신고납부 하여야 할 경우 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임.
○ 서면4팀-1945,2005.10.21.
주택투기지역 내에 소재한 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 취득가액과 동법 제97조 제3항 제2호, 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(부동산의 경우 취득당시의 기준시가 X 3％(미등기양도자산의 경우 0.3％))을 합한 금액으로 하는 것이여, 개산공제액외의 실제 지급된 부동산 중개수수료 등의 비용은 필요경비로 공제하지 않음.
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