심판 장기보유특별공제율 적용시 주택면적 적용률은 입주권에 대하여 분양받은 재건축아파트의 면적을 기준으로 적용하는 것이므로 사업계획승…
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본문
【제 목】 장기보유특별공제율 적용시 주택면적 적용률은 입주권에 대하여 분양받은 재건축아파트의 면적을 기준으로 적용하는 것이므로 사업계획승인일 이후의 양도차익에 대해서도 장기보유특별공제를 적용해야 한다고 본 사례
【사건번호】 국심2007서430, 2007.06.08
【주문】
○○세무서장이 2006.10.31. 서울특별시 강남구 ○○동 527번지 소재 ○○○○아파트 403동 903호 분양권 양도와 관련하여 2006.5.31. 청구인이 제기한 2005년 귀속양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 사업계획승인일 이후의 분양권 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제를 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
【이유】
1. 처분개요
청구인은 1988.8.1. 취득하여 거주해 오던 서울특별시 강남구 ○○동 제1차아파트 19동 507호(이하 "기존주택"이라 함)의 2002.1.14.자 재건축사업계획승인으로 2003.1.28. 같은곳 ○○○○아파트 403동 903호에 대한 입주권(전용면적 143.26㎡, 이하 "쟁점 분양권"이라 함)을 취득하였다.
청구인은 2005.4.26. 쟁점 분양권을 홍○수 외 1인에게 12억원에 양도하고, 2005.6.28. 기존주택부분의 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제를 적용하고, 재건축사업계획승인일 이후의 쟁점 분양권부분에 대하여는 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득 과세표준을 예정신고한 후 2006.5.31. 분양권도 장기보유특별공제가 적용되어야 한다는 이유로 처분청에 경정청구하였다.
처분청이 2006.10.23. 위 경정청구를 거부하자, 청구인은 이에 불복하여 2007.1.29. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
소득세법은 1세대1주택자인 재건축조합원이 기존주택을 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 분양권은 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있는바, 쟁점 분양권도 그에 따라 주택으로 의제하여 보유기간 전체를 통산하여 장기보유특별공제율을 적용함에 타당하다.
나. 처분청 의견
청구인이 양도한 쟁점 분양권은 양도가액이 6억원을 초과하는 고가입주권으로 주택사용승인일 전까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로 소득세법 제95조 제2항의 규정에 따라 기존주택의 양도차익에 대하여만 장기보유특별공제를 할 수 있는 것이므로 당초 청구인이 자진신고한 내용은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
재건축아파트 입주권 양도시 장기보유특별공제를 기존주택의 양도차익뿐만 아니라 분양권부분의 양도차익에 대하여도 적용하여야 한다는 청구주장의 인정 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
(2) 소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것
양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것
양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 "기준면적 미만 고가주택"이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25]
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것
양도차익의 100분의 30(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50)
③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
(3) 동법시행령 제155조(1세대1주택의 특례) <16>「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.
(4) 동법시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
양도가액－6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익×────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
양도가액－6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액×────────
양도가액
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인이 쟁점 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없어 쟁점 분양권은 소득세법시행령 제155조 제16항에서 정하고 있는 1세대1주택에 해당하고, 그 양도가액은 12억원으로 확인된다.
(2) 기존주택의 등기부등본 및 주택조합원 공급서, 양도소득과세표준 예정신고서에 의하면, 청구인이 1988.8.1. 기존주택을 취득한 사실, ○○구청장이 2002.1.14. 주택건설촉진법에 의거 기존주택에 대한 재건축사업을 승인함에 따라 청구인은 기존주택을 제공하고 쟁점 분양권을 당해 재건축조합을 통하여 취득한 사실, 청구인이 쟁점 분양권을 2005.4.26. 양도한 사실, 청구인이 양도차익 계산시 기존주택과 분양권을 구분하여 기존주택부분의 양도차익에 대하여만 장기보유특별공제를 적용하고 분양권부분에 관하여는 이를 적용하지 아니하여 양도소득과세표준을 예정신고한 사실이 각 확인된다.
(3) 처분청은 청구인이 이건 양도차익 계산시 분양권부분도 장기보유특별공제가 적용되어야 한다는 이유로 제기한 양도소득세 경정청구에 대하여 2006.10.23. 기존주택의 양도차익에 대하여만 장기보유특별공제를 적용할 수 있음을 이유로 경정청구를 거부하였다.
(4) 관련법령에 의하면, 소득세법 제94조(양도소득의 범위) 제1항에서 제1호에 토지 또는 건물, 제2호 가목에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 구분하여 규정해 놓고 있으며, 같은법시행령 제155조 제16항에서 1세대1주택자인 재건축조합원이 기존주택을 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 분양권은 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있고, 분양권을 1세대1주택으로 의제하는 경우에 동 분양권 양도가액을 기준으로 6억원을 초과하면 이를 고가주택으로 판단하여 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 있도록 규정하고 있다.
이와 같은 법리에 의하여 분양권이 1세대1주택으로 의제되고 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우에는 장기보유특별공제액 계산시 분양권을 주택으로 의제함이 타당하며, 분양권을 주택으로 보는 경우 양도하는 주택은 기존주택이 아니라 분양권에 의하여 새로 취득할 주택으로 봄이 합리적이므로, 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은 종전주택의 취득일부터 입주권 양도일까지의 기간을 통산하여 적용하고, 주택면적에 따른 적용률은 철거된 종전주택의 면적이 아닌 입주권에 의하여 분양받은 재건축아파트의 면적을 기준으로 하여 적용함에 타당하다고 판단된다(국심2004서4696, 2006.4.28. 국세심판관 합동회의 결정, 같은뜻임).
(5) 따라서 청구인이 이건 양도차익 산정시 분양권 부분도 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 이유로 제기한 경정청구를 처분청이 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
【관련 법조문】
ㆍ 소득세법 제95조【양도소득금액】
ㆍ 소득세법 시행령 제159조의 2【장기보유특별공제】
【사건번호】 국심2007서430, 2007.06.08
【주문】
○○세무서장이 2006.10.31. 서울특별시 강남구 ○○동 527번지 소재 ○○○○아파트 403동 903호 분양권 양도와 관련하여 2006.5.31. 청구인이 제기한 2005년 귀속양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 사업계획승인일 이후의 분양권 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제를 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
【이유】
1. 처분개요
청구인은 1988.8.1. 취득하여 거주해 오던 서울특별시 강남구 ○○동 제1차아파트 19동 507호(이하 "기존주택"이라 함)의 2002.1.14.자 재건축사업계획승인으로 2003.1.28. 같은곳 ○○○○아파트 403동 903호에 대한 입주권(전용면적 143.26㎡, 이하 "쟁점 분양권"이라 함)을 취득하였다.
청구인은 2005.4.26. 쟁점 분양권을 홍○수 외 1인에게 12억원에 양도하고, 2005.6.28. 기존주택부분의 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제를 적용하고, 재건축사업계획승인일 이후의 쟁점 분양권부분에 대하여는 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득 과세표준을 예정신고한 후 2006.5.31. 분양권도 장기보유특별공제가 적용되어야 한다는 이유로 처분청에 경정청구하였다.
처분청이 2006.10.23. 위 경정청구를 거부하자, 청구인은 이에 불복하여 2007.1.29. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
소득세법은 1세대1주택자인 재건축조합원이 기존주택을 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 분양권은 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있는바, 쟁점 분양권도 그에 따라 주택으로 의제하여 보유기간 전체를 통산하여 장기보유특별공제율을 적용함에 타당하다.
나. 처분청 의견
청구인이 양도한 쟁점 분양권은 양도가액이 6억원을 초과하는 고가입주권으로 주택사용승인일 전까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로 소득세법 제95조 제2항의 규정에 따라 기존주택의 양도차익에 대하여만 장기보유특별공제를 할 수 있는 것이므로 당초 청구인이 자진신고한 내용은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
재건축아파트 입주권 양도시 장기보유특별공제를 기존주택의 양도차익뿐만 아니라 분양권부분의 양도차익에 대하여도 적용하여야 한다는 청구주장의 인정 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
(2) 소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것
양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것
양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 "기준면적 미만 고가주택"이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25]
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것
양도차익의 100분의 30(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50)
③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
(3) 동법시행령 제155조(1세대1주택의 특례) <16>「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.
(4) 동법시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
양도가액－6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익×────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
양도가액－6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액×────────
양도가액
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인이 쟁점 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없어 쟁점 분양권은 소득세법시행령 제155조 제16항에서 정하고 있는 1세대1주택에 해당하고, 그 양도가액은 12억원으로 확인된다.
(2) 기존주택의 등기부등본 및 주택조합원 공급서, 양도소득과세표준 예정신고서에 의하면, 청구인이 1988.8.1. 기존주택을 취득한 사실, ○○구청장이 2002.1.14. 주택건설촉진법에 의거 기존주택에 대한 재건축사업을 승인함에 따라 청구인은 기존주택을 제공하고 쟁점 분양권을 당해 재건축조합을 통하여 취득한 사실, 청구인이 쟁점 분양권을 2005.4.26. 양도한 사실, 청구인이 양도차익 계산시 기존주택과 분양권을 구분하여 기존주택부분의 양도차익에 대하여만 장기보유특별공제를 적용하고 분양권부분에 관하여는 이를 적용하지 아니하여 양도소득과세표준을 예정신고한 사실이 각 확인된다.
(3) 처분청은 청구인이 이건 양도차익 계산시 분양권부분도 장기보유특별공제가 적용되어야 한다는 이유로 제기한 양도소득세 경정청구에 대하여 2006.10.23. 기존주택의 양도차익에 대하여만 장기보유특별공제를 적용할 수 있음을 이유로 경정청구를 거부하였다.
(4) 관련법령에 의하면, 소득세법 제94조(양도소득의 범위) 제1항에서 제1호에 토지 또는 건물, 제2호 가목에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 구분하여 규정해 놓고 있으며, 같은법시행령 제155조 제16항에서 1세대1주택자인 재건축조합원이 기존주택을 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 분양권은 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있고, 분양권을 1세대1주택으로 의제하는 경우에 동 분양권 양도가액을 기준으로 6억원을 초과하면 이를 고가주택으로 판단하여 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 있도록 규정하고 있다.
이와 같은 법리에 의하여 분양권이 1세대1주택으로 의제되고 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우에는 장기보유특별공제액 계산시 분양권을 주택으로 의제함이 타당하며, 분양권을 주택으로 보는 경우 양도하는 주택은 기존주택이 아니라 분양권에 의하여 새로 취득할 주택으로 봄이 합리적이므로, 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은 종전주택의 취득일부터 입주권 양도일까지의 기간을 통산하여 적용하고, 주택면적에 따른 적용률은 철거된 종전주택의 면적이 아닌 입주권에 의하여 분양받은 재건축아파트의 면적을 기준으로 하여 적용함에 타당하다고 판단된다(국심2004서4696, 2006.4.28. 국세심판관 합동회의 결정, 같은뜻임).
(5) 따라서 청구인이 이건 양도차익 산정시 분양권 부분도 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 이유로 제기한 경정청구를 처분청이 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
【관련 법조문】
ㆍ 소득세법 제95조【양도소득금액】
ㆍ 소득세법 시행령 제159조의 2【장기보유특별공제】
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