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양도소득세계산방법에대한문의 | 답변일자 : 2005-08-10| 조회 : 7

안녕하십니까?.
3주택이상 양도소득세에대해 질의하오니 하교하여주시면 감사하겠읍니다.
저는 부산광역시에소재하는
(1) 6억원이 넘지않는 아파트1채를 가지고있으며
(2) 부산시에소재하는 주거용원룸19채를 1998년9월11일에 취득하여임대하다가 2005년6월에 금7억원에1인에게 일괄양도하였읍니다.
원룸은 101호, 102호로 각세대별로 구분등기가 되어있읍니다.
대지총면적은 340평방미터이고 건물연면적은612평방미터이며 1세대당전용면적은 32평방미터입니다. 대지의총기준시가는200,000,000원이고 건물의총기준시가는225,000,000언이며 세대당평균기준시가는 22,300,000원입니다.
양도당시 오피스텔도아니고 재개발재건축대상도아닙니다.
따라서 소득세법시행규칙제82조및같은법시행령제167조의3제1항제9호에규정하는 일정규모이하의소형주택에 해당되는것으로 사료됩니다.
이경우 19채의양도소득세계산을 어떻게하는지요?.

1.소득세법시행규칙제82조(소형주택의범위)제2항에서는 제1항의규정을 적용함에있어서 령제155조제15항(하나의매매단위로일괄거래시)의 규정에의하여 단독주택으로보는 다가구주택의경우에는 그전체를하나의주택으로본다라고 규정하고있읍니다. 그렇다면기존아파트1채가있고 주거용원룸19채를1인에게일괄양도하였으므로 19채전체를1채로보아

1. 2주택에해당되어 기준시가로계산할수있는지?.
2. 2주택이더라도 6억원이넘으므로 6억원까지는기준시가로,6억원초과분은실가로계산하는지.
3. 19세대로보아 3주택에해당되므로 7억원전체를 실가로계산해야되는지?.
위각경우 장기보유공제및세율(60%또는기본세율)은 어떻게적용하는지?.
4. 전체거래가액은 7억원으로서 6억이넘는고가주택에해당되지만 19채가격이므로 소득세법제95조제2항제2호(장기보유특별공제액)의 령이정하는 면적기준미만의 고가주택에해당되어 19채전체를 실가로는과세하되 장기보유공제도해주고 세율도60%가아닌 기본세율로 계산하는지?. 를 문의드립니다.

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답변

안녕하십니까? 국세행정에 대한 지속적인 관심과 협조에 감사드리며, 귀 질의에 대하여 다음과 같이 답변합니다.

ㅇ 건축법상 다가구주택이라 함은 단독주택으로서 아래 내용을 참고하시기 바라며, 귀 질의의 경우 구분등기된 것은 다세대 주택으로 보아 각 구분등기된 주택을 1주택으로 보아 귀 질의의 경우 1세대 20주택에 해당하는 것입니다.

1. 단독주택
가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다)
나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.
(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것
(3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것
다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것.
다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는
피로티부분을 층수에서 제외한다.
(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것
(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
라. 공관

2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를
피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서
제외한다)
가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을
제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택
라. 기숙사 : 학교 또는 공장등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것




ㅇ 1세대 3주택 이상인 경우 1세대3주택 이상에 해당하더라도 장기보유특별공제 적용 배제되지 아니하고 양도소득세 중과세율(60%)이 적용하지 아니하는 소형주택이라 함은
① 2003.12.31 이전에 취득한 주택으로서
② 주택(그 부수토지 포함)에 대한 국세청 기준시가가 4,000만원 이하이고
③ 주택의 면적이 60㎡(18평) 이하인 것
- 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택) : 전용면적기준 60㎡(18평) 이하
- 단독주택 : 건평이 60㎡(18평) 이하이고 대지가 120㎡(36평) 이하인 것
ㅇ 다만, 앞의 소형주택에 해당되더라도 재개발지역, 재건축지역내의 주택은 제외함(중과대상에 해당됨). 즉, 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역(재건축·재개발지역) 지정·고시일이후에는 상기요건을 충족한 소형주택인 경우에도 정비구역(재건축·재개발지역)내의 주택은 중과대상에 해당하는 것입니다.




ㅇ 그러나 위 소형주택의 경우에도 실거래가액으로 양도소득세가 과세되는 1세대 3주택에는 해당하는 것임을 알려드립니다.





(법령을 조회하시려면 '우리청 홈페이지 > 국세정보서비스 > 조세법령'을 참조하시기 바랍니다.)



본 답변은 귀하가 제시한 자료만을 근거로 작성되었으며, 법적효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없을 수 있습니다.



상담결과를 설문내용으로 파악하여 상담업무에 반영하고자 하오니 아래의 설문에 참여하여 주시면 감사하겠습니다.



좋은 하루 되십시오.


상담분류 : 양도소득세(조특포함)



관련법령 : 소득세법 제104조
소득세법시행령 제167조의3
소득세법 제96조
소득세법시행령 제162조의2

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