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주택신축판매업자가 장기간 거주 및 임대한 부동산의 양도

문서번호 : 심사 소득2003-3135 | 결정일자 :2004-06-14

청구배경과 심리내용

사건 개요

청구인은 1988. 10월 서울소재 2층 주택을 취득한 후, 청구인이 거주할 목적으로 노후된 상기주택을 헐고, 근린생활시설 및 주택을 신축하여 주택은 본인 및 가족이 1989년부터 1992년까지 거주하였으며, 근린생활시설은 12년 동안 임대하면서 부가가치세 등 각종 제세를 신고·납부하다가 2001.6.5. 이를 248백만원에 양도하고 기준시가에 의하여 계산된 양도소득세 10,755천원을 자진하여 신고·납부함

처분청은, 청구인은 양도당시인 2001년도에 부동산 취득 12회, 양도 8회의 거래로 부동산을 여러차례 반복하여 매매한 사실이 나타나고, 2003년까지 총 부동산 취득 35건, 양도 29건 등의 거래가 있었기에 사업성이 있다하여,

12년간 보유하다가 양도한 동 건물을 매매용부동산으로 보아 실거래가액 248백만원에 표준소득률(27.3%)을 적용하여 종합소득세 21,774천원을 결정한 후, 양도소득세로 납부한 10,755천원을 차감한 11,019천원을 종합소득세로 고지하고, 동 건물양도에 따른 부가가치세 1,216천원을 과세하였음.



※ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】제 1항에서는 부동산매매업 범위를 다음과 같이 규정하고 있음

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

심사결정 의미

특정부동산의 양도가 양도소득세 과세대상이 되는 단순한 자산의 양도인지 아니면, 종합소득세 과세대상이 되는 부동산매매업에 해당되는지의 구별은 그 부동산의 보유기간 및 형태와 그 부동산의 매매행위가 수익을 목적으로 하였는지 여부, 그 규모, 횟수 등을 고려한 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고,

그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 대상이 된 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후 사정을 참작해야 할 것임.

본 사례의 경우, 청구인은 12년 전에 신축한 건물에서 3년 이상을 청구인의 가족과 함께 거주하였으며, 보유기간에는 부동산임대업으로 사업자등록하고 부가가치세 등 각종 제세를 신고 납부하였는 바,

청구인이 쟁점건물을 양도한 전·후에 주택신축판매업자로 사업자등록하고 다세대주택 등을 다수 분양한 사실이 있다하여 청구인이 거주한 생활근거지였고 또한 장기간 부동산임대사업에 사용하다가 양도한 쟁점건물까지 매매용 부동산으로 볼 수 없다고 결정한 것임.

참고로, 이 건 양도부동산이 양도소득세로 과세되는 경우에는 보유기간이 1년 이상에 해당되어 납세자가 신고한 기준시가에 의하여 과세가 종결되나,

매매용부동산에 해당되는 경우에는 실제 양도가액에서 필요경비를 차감한 실제 소득금액을 산정하여 종합소득세를 과세하며,

- 취득가액 등 필요경비에 대한 증빙자료가 없는 경우에는 기준경비율(2001년 이전은 표준소득률)에 의하여 소득금액을 추계하여 과세함

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결정요지

여러 채의 주택을 신축하여 판매한 사실이 있는 주택신축판매업자가 자기가 소유한 토지에 근린생활시설 및 주택을 신축하여 3년 이상 가족과 함께 거주하면서 임대에 사용하다가 양도한 경우, 동 부동산은 매매용 부동산으로 볼 수 없다.

관련법령

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