상담(국세청) 근린생활시설의 분양에 따른 부가가치세의 산정(국세청)
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<질문 | 작성일 : 2004-01-06 | 조회 : 3>
저는 매일산업개발주식회사(02-561-0115)의 관리과장을 맞고 있는데 상가분양가 산정에 대한 의문이 있어 아래와 같이 질의하오니 답변부탁드립니다.
1. 상가의 분양가가 층별로 상이하고 또한 토지가액과 건물가액이 불분명한 경우 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 고시하는 건물기준가액으로 계산한 금액, 부가가치세는 건물기준가액으로 계산한 금액의 10%로 계산한 금액에 비례하여 상가의 분양가액을 토지가액, 건물가액, 부가가치세로 안분계산하는것인지요.
2. 2필지의 대지상에 건물을 신축할 예정이온데 2필지의 개별공시지가가 상이한 경우 각각의 필지에 대하여 전용면적비율로 대지지분을 산출, 각각의 필지에 해당하는 개별공시지가를 적용하여 계산한 금액을 대지가액으로 산출하는 것인지요.
3. 계약금,중도금3회,잔금으로 분양대금을 수납할 예정이며, 그 기간도 6개월을 초과하며, 2004년 개별공시지가가 고시되면 그 이후에 받게되는 중도금 및 잔금은 변경된 개별공시지가에 의하여 다시 안분계산을 하여야 하는 것인지, 아니면 기존대로 수납하면 되는 것인지요.
4. 2004년 3월부터 분양예정인데 2004년 개별공시지가가 고시된 이후의 미분양호실에 대하여는 2004년 개별공시지가를 적용하여 계산한 토지가액, 건물가액, 부가가치세를 적용하여야 하는지요.
공무에 바쁘실줄 아오나 염치불구하고 조속한 답변 부탁합니다.
<답변>
안녕하십니까?
1. 귀 상담의 경우 사업자가 토지, 건물 등의 재화를 공급하고 부가가치세 과세표준을 산정함에 있어 그 적용방법은 계약상의 실지래가액에 의하되, 그 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 의하는 것이며, 이 경우 그 실지거래가액이 불분명한지 여부는 거래관계를 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항(토지와 건물가액이 실지거래가액으로 인정되는 경우에는 안분하지 아니하는 것임)임에 유의하시기 바랍니다. 또한, 귀하께서 질문하신 내용과 관련이 있다고 판단되는 우리청의 질의회신사례를 다음과 같이 게재하오니 참고하시기 바랍니다.
(서삼46015-10712, 2001.11.20)
사업자가 과세사업에 사용하던 토지, 건물, 구축물을 함께 양도함에 있어서 토지·건물은 기준시가가 있으나 구축물은 기준시가가 없고, 토지·건물·구축물 모두 감정평가액이 없고 장부가액 및 취득가액만 있는 경우에 과세표준의 계산은 장부가액에 비례하여 안분계산한 후 토지·건물에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산하는 것임.
(부가46015-544,2001.03.22)
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상의 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것임.
2. 귀 질문 중 부동산의 공급시기와 관련(수납을 언제 어떻게 할 것인가는 당사자간 민사상의 문제임)하여 재화의 이동이 필요하지 아니한 부동산의 경우 세금계산서의 교부시기(거래시기)는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호의 규정에 의하여 당해 건물이 이용하게 되는 때가 되는 것(같은 뜻 : 재소비46015-259, 2000.08.19 및 부가46015-2083, 2000.08.26)으로서 일반적으로 소유권이전 등기일이 되는 것이나, 거래당사자간의 특약에 의하여 당해 부동산의 잔급지급 및 소유권이전등기 전에 실제로 명도하여 사용·수익하게 하는 경우 실제로 사용·수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것(같은 뜻 : 제도46015-11929, 2001.07.06)이며,
3. 소유권이전등기 이후에도 매매잔금 미지급 등의 사유로 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대하여 잔금지급 이전까지는 사용·수익 등 이용을 제한하고 있는 경우에는 실제로 사용·수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것(같은 뜻 : 재경부 소비46015-259, 2000.08.19)입니다.
4. 다만, 계약상 "중간지급조건부"의 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때(받은 금액을 기준으로 하지 아니함)를 공급시기로 하여 세금계산서를 교부하는 것으로, 이 경우 "중간지급조건부"의 공급이라 함은 재화 또는 용역의 공급이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 2회 이상 분할하여 지급받는 경우로서 계약금을 지급받기로 한 날부터 잔금을 지급받기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우를 말하는 것(같은 뜻 : 부가46015-3588,2000.10.23)이며, 만약 사업자가 거래시기 이전에 세금계산서를 교부한 때에는 부가가치세법 제9조 제3항의 규정에 의하여 그 교부한 때를 공급시기로 보는 것임에 유의하시기 바랍니다.
감사합니다.
법분류 :부가가치세 관련법령 :부가가치세법시행령 제48조의 2
저는 매일산업개발주식회사(02-561-0115)의 관리과장을 맞고 있는데 상가분양가 산정에 대한 의문이 있어 아래와 같이 질의하오니 답변부탁드립니다.
1. 상가의 분양가가 층별로 상이하고 또한 토지가액과 건물가액이 불분명한 경우 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 고시하는 건물기준가액으로 계산한 금액, 부가가치세는 건물기준가액으로 계산한 금액의 10%로 계산한 금액에 비례하여 상가의 분양가액을 토지가액, 건물가액, 부가가치세로 안분계산하는것인지요.
2. 2필지의 대지상에 건물을 신축할 예정이온데 2필지의 개별공시지가가 상이한 경우 각각의 필지에 대하여 전용면적비율로 대지지분을 산출, 각각의 필지에 해당하는 개별공시지가를 적용하여 계산한 금액을 대지가액으로 산출하는 것인지요.
3. 계약금,중도금3회,잔금으로 분양대금을 수납할 예정이며, 그 기간도 6개월을 초과하며, 2004년 개별공시지가가 고시되면 그 이후에 받게되는 중도금 및 잔금은 변경된 개별공시지가에 의하여 다시 안분계산을 하여야 하는 것인지, 아니면 기존대로 수납하면 되는 것인지요.
4. 2004년 3월부터 분양예정인데 2004년 개별공시지가가 고시된 이후의 미분양호실에 대하여는 2004년 개별공시지가를 적용하여 계산한 토지가액, 건물가액, 부가가치세를 적용하여야 하는지요.
공무에 바쁘실줄 아오나 염치불구하고 조속한 답변 부탁합니다.
<답변>
안녕하십니까?
1. 귀 상담의 경우 사업자가 토지, 건물 등의 재화를 공급하고 부가가치세 과세표준을 산정함에 있어 그 적용방법은 계약상의 실지래가액에 의하되, 그 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 의하는 것이며, 이 경우 그 실지거래가액이 불분명한지 여부는 거래관계를 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항(토지와 건물가액이 실지거래가액으로 인정되는 경우에는 안분하지 아니하는 것임)임에 유의하시기 바랍니다. 또한, 귀하께서 질문하신 내용과 관련이 있다고 판단되는 우리청의 질의회신사례를 다음과 같이 게재하오니 참고하시기 바랍니다.
(서삼46015-10712, 2001.11.20)
사업자가 과세사업에 사용하던 토지, 건물, 구축물을 함께 양도함에 있어서 토지·건물은 기준시가가 있으나 구축물은 기준시가가 없고, 토지·건물·구축물 모두 감정평가액이 없고 장부가액 및 취득가액만 있는 경우에 과세표준의 계산은 장부가액에 비례하여 안분계산한 후 토지·건물에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산하는 것임.
(부가46015-544,2001.03.22)
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상의 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것임.
2. 귀 질문 중 부동산의 공급시기와 관련(수납을 언제 어떻게 할 것인가는 당사자간 민사상의 문제임)하여 재화의 이동이 필요하지 아니한 부동산의 경우 세금계산서의 교부시기(거래시기)는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호의 규정에 의하여 당해 건물이 이용하게 되는 때가 되는 것(같은 뜻 : 재소비46015-259, 2000.08.19 및 부가46015-2083, 2000.08.26)으로서 일반적으로 소유권이전 등기일이 되는 것이나, 거래당사자간의 특약에 의하여 당해 부동산의 잔급지급 및 소유권이전등기 전에 실제로 명도하여 사용·수익하게 하는 경우 실제로 사용·수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것(같은 뜻 : 제도46015-11929, 2001.07.06)이며,
3. 소유권이전등기 이후에도 매매잔금 미지급 등의 사유로 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대하여 잔금지급 이전까지는 사용·수익 등 이용을 제한하고 있는 경우에는 실제로 사용·수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것(같은 뜻 : 재경부 소비46015-259, 2000.08.19)입니다.
4. 다만, 계약상 "중간지급조건부"의 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때(받은 금액을 기준으로 하지 아니함)를 공급시기로 하여 세금계산서를 교부하는 것으로, 이 경우 "중간지급조건부"의 공급이라 함은 재화 또는 용역의 공급이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 2회 이상 분할하여 지급받는 경우로서 계약금을 지급받기로 한 날부터 잔금을 지급받기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우를 말하는 것(같은 뜻 : 부가46015-3588,2000.10.23)이며, 만약 사업자가 거래시기 이전에 세금계산서를 교부한 때에는 부가가치세법 제9조 제3항의 규정에 의하여 그 교부한 때를 공급시기로 보는 것임에 유의하시기 바랍니다.
감사합니다.
법분류 :부가가치세 관련법령 :부가가치세법시행령 제48조의 2
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